Muchos actos jurídicos que se encuentran inscritos en una oficina pública, trátese de un acta de estado civil, actas constitutivas/estatutos o asambleas en el Registro Mercantil o título de propiedad de un inmueble o constitución de un gravamen o derecho real en una Oficina de Registro Inmobiliario, pueden estar sujetos a una corrección, sin lo cual se obstaculiza la realización de actos jurídicos posteriores o simplemente, éstos son de imposible consumación legal.
Una escritura de propiedad, de constitución de una hipoteca sobre un inmueble, constitución de usufructo, documento de parcelamiento, deslinde, integración de parcelas, e incluso un acta de asamblea general de accionistas, pueden tener expresiones de datos o numéricas confusas, omisiones, que fueron pasados por alto al ser protocolizados y que requieren de una Aclaratoria ante la oficina de Registro.
Por ejemplo, cuando hay errores en los linderos del terreno, superficie del área declarada como construida o contradicciones entre los linderos o área entre lo expresado en los Libros del registro y la Ficha Catastral, se requiere de la Aclaratoria.
Es importante dejar claro, que mediante el empleo de esta figura no se puede pretender cambiar a los sujetos intervinientes en la operación o negocio jurídico, modificar aspectos sustanciales del contrato, como precio, forma de pago o modificar, ampliar o reducir el área de un terreno vendido; jamás puede concebirse este mecanismo para tales fines, porque se estaría alterando el fondo mismo de la transacción registrada. Muy por el contrario, esta posibilidad se utiliza para salvar omisiones, corregir un error material, corregir un punto, un error de números o una equivocación en un apellido o nombre de una de las partes en el texto del documento, pero que no afecta el fondo del acto jurídico.
Debe resaltarse que no basta con redactar un escrito, titularlo como aclaratoria dirigido a la oficina de registro inmobiliario respectiva, y peticionar al registrador que lo protocolice y coloque la nota marginal al documento a corregir; debe anexarse la prueba de la procedencia de la solicitud y dejar en evidencia el error u omisión involuntario en el documento.
Cuando por ejemplo, el documento de propiedad de un inmueble presenta error en uno o varios linderos, y hay una contradicción entre los linderos descritos en el documento registrado y la realidad a la que se refiere la ficha catastral, o la contradicción es referente al área en metros cuadrados del terreno o del área de construcción, procede solicitar una Aclaratoria anexándose el correspondiente levantamiento topográfico, y cédula catastral actualizada y vigente que ratifique el dato o datos correctos. Dichos recaudos, tales como planos, ficha catastral actualizada, deben ser anexados para ser agregados al Cuaderno de Comprobantes de la oficina de registro inmobiliario.
Lo más importante, es la exacta correspondencia de los datos suministrados en el escrito de solicitud de aclaratoria con la realidad de los hechos, en el caso de error de linderos, debe haber precedido la verificación en el propio lugar del inmueble del personal de catastro de la Alcaldía para la constatación del lindero correcto o área de terreno sin construir y construida, para la posterior emisión de la ficha catastral corregida con los datos correctos. En el caso de error en la identificación de las partes intervinientes en el negocio jurídico, con la consignación de documentos identificatorios fidedignos.
La Aclaratoria puede ser unilateral o bilateral. El primer caso aplica cuando tratándose de la corrección de un error u omisión menor, es solicitada por el mismo propietario o el vendedor o la otra parte es imposible de ubicar o ha fallecido y es bilateral, (deben comparecer vendedor y comprador), cuando la corrección u omisión es de gran magnitud y afecta el contenido de la operación jurídica registrada.
¿Qué pasaría si presentado el escrito de aclaratoria ante la Oficina de Registro Inmobiliario, con todos los soportes probatorios para su procedencia, es negada sin asidero legal?
Ante una negativa de protocolización de la Aclaratoria por silencio administrativo o un acto administrativo expreso del Registrador Inmobiliario, se pueden ejercer los recursos administrativos dispuestos por el ordenamiento jurídico en la materia: recurso jerárquico contra el acto administrativo emanado del Registrador Inmobiliario que niega la inscripción de la Aclaratoria interpuesto ante el director general del Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREN) o el recurso de nulidad ante el juzgado superior en lo contencioso administrativo de la competencia territorial correspondiente.
Jesús Aponte Daza / Abogado egresado UCV
Especialista en Derecho Mercantil UCV
Profesor de Pre y Postgrado USM
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