Una de las obligaciones más importantes que asume el arrendatario de un inmueble destinado al uso comercial, está representada por la prohibición de ceder el contrato de arrendamiento (total o parcialmente) o traspasar sin autorización del propietario/arrendador el inmueble, lo cual se fundamenta en que el arrendador le ha cedido en arrendamiento el local comercial con estricta sujeción al “carácter intuitu personae” del arrendatario, sea persona natural o persona jurídica (compañía anónima).
En la práctica profesional hemos atendido casos de nuestros clientes, en que a pesar de estar expresamente integrada en el clausulado del contrato dicha prohibición, la misma es transgredida por el arrendatario, que en el caso de la persona natural realiza un traspaso inconsulto, y cuando se ha logrado ubicar al inquilino primitivo, algunas veces expresa que ha otorgado un poder de supuesta representación a un tercero, fingiendo que el sigue siendo el responsable y parte de la relación contractual, pero encontrándonos frente a un tercero desconocido y extraño para el arrendador, y de hecho este nuevo personaje viene a tomar de hecho el lugar del arrendatario original, otras veces nos encontramos a un inquilino argumentando que se trata de un pariente o familiar que está atendiendo el fondo de comercio y otras veces, sencillamente desapareciendo. En el caso, que la parte arrendataria es una compañía anónima, la forma que generalmente adopta el inquilino infractor para lograr su objetivo, es mediante la celebración de una asamblea general extraordinaria de accionistas, en que se vende la totalidad de las acciones al tercero, e incluso se cambia la directiva y el tercer extraño a la relación arrendaticia original, aparece en escena como el presidente o gerente general de la empresa arrendataria, lo cual constituye un fraude con respecto al expresado carácter intuitu personae ya referido.
En la redacción de la cláusula que expresamente prohíbe esta práctica se contempla la prohibición que, sin la autorización expresa y por escrito del Arrendador, la empresa arrendataria pueda celebrar estos actos asamblearios en que aparece un nuevo dueño del 100% del paquete accionario y un nuevo presidente o gerente que la representa, pues vuelvo y repito, el carácter intuitu personae es de estricto cumplimiento con respecto a la persona del representante o representantes de la empresa arrendataria.
En otras ocasiones, el arrendatario va mucho más lejos, cuando para burlar a sus acreedores, o realiza el referido traspaso para eludir deudas y obligaciones comerciales contraídas, procede en la misma asamblea a modificar la razón social o nombre comercial agregando números o letras a la razón social original, llegando incluso a colocarlo en forma visible como anuncio del local y en los factureros.
Hay que partir del hecho, que sin la autorización expresa y dada por escrito por el propietario/arrendador cualquier traspaso o cambio de la denominación social representa una transgresión del contrato, que por sí solo, evidencia un proceder de mala fe, cuando a sabiendas de la prohibición expresa del contrato, no ha notificado al arrendador para solicitar su autorización.
El artículo 40 del mismo instrumento legal consagra como causal de desalojo…(…”d) Que sea cambiado el uso del inmueble en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento documento de condominio”…) (…”f) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo”…)
Ante tal transgresión a la letra del contrato de parte del inquilino, procederá la acción de resolución o desalojo, siendo importante destacar que conforme a criterio establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de junio de 2025, el no agotar previamente la vía administrativa, no impide la admisión de la acción judicial de Desalojo de locales comerciales, salvo cuando en el escrito de demanda se solicite la medida de secuestro.
Jesús Aponte Daza / Abogado UCV
Especialista en Derecho Mercantil UCV
Profesor de Pre y Postgrado USM
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