Una Opción de Compra es un contrato preparatorio donde el dueño se obliga a vender y un comprador tiene la opción de adquirir o comprar en el plazo y condiciones estipulados.
Este tipo de convención, prevé un clausulado que contempla un plazo inicial, generalmente de 60 o 90 días y una prórroga, comúnmente de 30 días.
Se conviene un pago inicial, denominado arras, que será imputado al precio de venta convenido y unas penalidades en caso de incumplimiento de una cualquiera de las partes (Cláusula Penal).
Nos podemos encontrar con dos situaciones: La primera cuando en una cláusula expresa se conviene que, el comprador se obliga a pagar el precio con dinero que será obtenido por vía de crédito aprobado por un ente bancario, en cuyo supuesto, aplicará la Resolución N°11, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, del 5 de febrero de 2013, la cual establece que el optante comprador, no será responsable, cuando el pago del precio en la opción de compra dependa de un tercero en el contrato, siendo ese tercero, la institución bancaria. El promitente comprador deberá demostrar al tribunal, que solicitó y tramitó diligentemente el crédito hipotecario respectivo. La segunda situación, es cuando el promitente comprador opta por un crédito hipotecario, pero en el contrato preparatorio no se convino que el precio se cancelaría por esa operación crediticia, en cuyo caso, el optante no quedará eximido de incumplimiento culposo, que dará lugar a la demanda resolutiva con daños y perjuicios en su contra por parte del vendedor.
Lo anterior ha sido ratificado por la sentencia de fecha 17 de abril de 2018 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, debiendo quedar claro, que para que el optante comprador no incurra en incumplimiento por la tardanza de la aprobación del crédito bancario, debe estar previsto en el contrato de opción, mediante inclusión de una cláusula expresa, que el pago del precio de la venta definitiva en el registro, depende de la aprobación del crédito solicitado.
Pero en este contrato preparatorio, ambas partes asumen la obligación de obtener y aportar documentación en los plazos fijo inicial o de prórroga establecidos para el otorgamiento del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario, y en este orden de ideas, corresponderá al vendedor: 1.- Documento de Propiedad debidamente registrado, y debe ponerlo a disposición del optante comprador para su cotejo o verificación con los Libros de Registro, para verificar si realmente, quien va a suscribir con el la opción, es el verdadero y actual propietario, 2.- Documentos de Identidad (Cédulas del vendedor y cónyuge, salvo que se trate de bien propio o exista capitulaciones matrimoniales del vendedor), 3.- Ficha Catastral actualizada, 4.- En nuestro Escritorio Jurídico Jesus Aponte & Asociados, nuestro cliente es optante, adicionalmente solicitamos al vendedor una Certificación de Gravámenes, a los fines de que el mismo Registrador haga constar que sobre el inmueble objeto de la operación, no pesan gravámenes, medidas judiciales ni obligaciones de ningún tipo 5.- Documentos que avalen el estado civil del vendedor (acta de matrimonio, sentencia de divorcio, 6.- Ficha Catastral y Constancia de Vivienda Principal, 7.- Solvencia de Derecho de Frente, así como de aseo urbano domiciliario, 8.- Poder debidamente registrado (cuando el vendedor está representado por un tercero en la negociación y 9.-Solvencia Sucesoral expedida por la Administración Tributaria (SENIAT), cuando la promitente vendedora es una sucesión
El Optante Comprador deberá presentar; Cédula de Identidad vigente, RIF, actualizado y acta de matrimonio o constancia de unión estable de hecho (esto último por que si bien es permitido que uno de los cónyuges suscriba solo el documento de compra e igualmente el bien ingresa a la comunidad conyugal, si en el documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario se constituye una hipoteca Convencional a favor de una entidad bancaria, dicha obligación debe ser asumida y suscrita por ambos cónyuges-compradores y prestatarios)
¿Qué pasaría si el optante comprador, se retardara en suministrar su registro de información fiscal (RIF)? ¿Qué pasaría si lo consigna fuera del término inicial y su prórroga o no lo consigna?
Al respecto debemos tener en cuenta que estamos en presencia de un documento de carácter instrumental y accesorio, cuya no presentación no implica causal resolutiva del contrato de opción de compra.
Lo anterior tiene su justificación jurídica en que, en los contratos sinalagmáticos, para que una de las partes pueda demandar su resolución, debe tratarse de un incumplimiento de su contraparte de carácter culposo y de magnitud considerable que impida el cumplimiento de la obligación principal.
Conteste con lo anterior está la sentencia N°464 dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 14 de abril de 2026.
Abogado Jesús Aponte Daza / Egresado UCV
Especialista en Derecho Mercantil UCV
Profesor de Pre y Postgrado USM
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