Estimados amigos, el tema de hoy surge de los tr\u00e1mites legales para registrar la venta de una casa situada en Los Teques, siendo los propietarios- vendedores, un matrimonio y la venta la hicieron a un sobrino de la esposa, motivado al hecho que se iban del pa\u00eds, como en efecto lo hicieron. La condici\u00f3n especial que plantearon los vendedores, era que la casa fuera ocupada por la hermana de la vendedora, hasta su fallecimiento, lo cual fue aceptado por el comprador, esto nos lleva directo al concepto de Usufructo.<\/p>\n\n\n\n
El art\u00edculo 583 del C\u00f3digo Civil nos define el usufruto (…\u201dEl usufructo es el derecho real de usar y gozar temporalmente de las cosas cuya propiedad pertenece a otro, del mismo modo que lo har\u00eda el propietario\u201d…)<\/em><\/strong><\/em><\/strong><\/em><\/strong><\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n Los clientes nos solicitan, que la hermana de la se\u00f1ora vendedora, habite la casa hasta su fallecimiento y luego pueda ser utilizada por su sobrino, entonces lo que se plantea es un usufructo por todo el tiempo de vida de la ocupante del inmueble, es decir por todo lo que dure la vida de la usufructuaria. Es aqu\u00ed cuando se hace pertinente citar el contenido del art\u00edculo 584 del referido C\u00f3digo (…\u201dEl usufructo se constituye por la Ley o por la voluntad del hombre. Puede constituirse sobre bienes muebles o inmuebles, por tiempo fijo, pero no a perpetuidad, puramente o bajo condici\u00f3n. Puede constituirse a favor de una o de varias personas simult\u00e1nea o sucesivamente. En caso de disfrute sucesivo, el usufructo s\u00f3lo aprovechar\u00e1 a las personas que existan cuando se abra el derecho del primer usufructuario. Cuando en la constituci\u00f3n del usufructuario no se fije tiempo para su duraci\u00f3n, se entiende constituido por toda la vida del usufructuario. \u201c…)<\/em><\/strong><\/em><\/strong><\/em><\/strong><\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n En el caso que nos lleg\u00f3 a la oficina, se realizaron todos los tr\u00e1mites para registrar la venta con la constituci\u00f3n de usufructo.<\/p>\n\n\n\n Hasta aqu\u00ed podemos suponer, que la hermana de la vendedora va hacer uso de su derecho de usufructo hasta su fallecimiento, pero \u00bfque ocurre si decide vender su derecho de usufructo?<\/p>\n\n\n\n Estamos hablando del usufructo de venta y como lo podemos conceptualizar…\u201dEs la venta del derecho de usufructo, la cual no comprende la venta de la cosa mueble o inmueble\u201d . <\/em><\/strong><\/em><\/strong>Cuando se vende el usufructo, solo se enajena el uso, goce y disfrute del bien mueble o inmueble sobre el cual esta constituido, pero no transmite el derecho de propiedad, el cual es de la persona que aparece como el adquirente del inmueble o mueble, y que recibe jur\u00eddicamente el nombre de \u201cnudo propietario\u201d. <\/em><\/strong><\/em><\/strong>El usufructuario va poder usar por el tiempo que se haya constituido de un bien que no le pertenece, y como contrapartida, tenemos que su propietario no lo puede usar.<\/p>\n\n\n\n En el caso que llego a mi escritorio y que les refer\u00ed al comienzo de estas l\u00edneas hab\u00eda una intenci\u00f3n clara y determinada del matrimonio que vend\u00eda la casa, de proteger durante su vida a la hermana de la vendedora, y en tal sentido el usufructo se constituy\u00f3 para que estuviere vigente mientras estuviese en vida.<\/p>\n\n\n\n Otra particularidad de este derecho real, es que el usufructuario puede arrendar el derecho de usufructo, as\u00ed lo permite el art\u00edculo 597 del C\u00f3digo Civil, pudiendo seg\u00fan esta disposici\u00f3n, cederlo y donarlo, siendo siempre responsable del bien usufructuado, por el comportamiento negligente o culposo de quien lo sustituy\u00f3.<\/p>\n\n\n\n En cuanto a las mejoras, construcciones o bienhechur\u00edas que el usufructuario haga al bien usufructuado, las mismas no ser\u00e1n objeto de indemnizaci\u00f3n (art\u00edculo 600 del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n\n\n\n En cuanto a las reparaciones que requiera el inmueble con usufructo, el usufructuario debe responder por las reparaciones menores y de las mayores que sean consecuencia de aquellas que no fueron objeto de oportuna reparaci\u00f3n o notificaci\u00f3n al nudo propietario.<\/p>\n\n\n\n Al tratar este tema surgen tres conceptos que hay que tener muy bien definidos, para delimitar el alcance de cada uno y la relaci\u00f3n que entre ellos existe, estos son: nudo propietario, usufructuario y propietario pleno:<\/p>\n\n\n\n El primero es la persona que registralmente aparece como due\u00f1o por un t\u00edtulo jur\u00eddico protocolizado, pero no puede usar el inmueble, en raz\u00f3n del usufructo constituido sobre dicho inmueble. El segundo: La persona que no es propietario, pero en virtud del usufructo constituido a su nombre, tiene el uso, goce y disfrute del inmueble y el tercero, cuando en una misma persona confluye el t\u00edtulo de propietario y el derecho de uso del inmueble.<\/p>\n\n\n\n Finalmente el usufructo se puede extinguir por las causas siguientes: 1) Fallecimiento del usufructuario, vencimiento del plazo de duraci\u00f3n, por confluir en la misma persona la condici\u00f3n de propietario y usufructuario, por el desuso del derecho por un per\u00edodo de 15 a\u00f1os o por el perecimiento del bien sobre el cual se hab\u00eda constituido.<\/p>\n\n\n\n Jes\u00fas Aponte Daza \/ Abogado UCV<\/p>\n\n\n\n Profesor de Pre y Postgrado USM<\/p>\n\n\n\n