CUANDO EL INMUEBLE ES DESTINADO AL USO COMERCIAL<\/u><\/p>\n\n\n\n
Estimados amigos y seguidores en Instagram (jesus.aponte.daza) y de mi sitio web, el tema que hoy les traigo lo he tratado en Instagram, sin embargo, la semana pasada un seguidor de Cabimas, Estado Zulia me solicit\u00f3 una asesor\u00eda telem\u00e1tica por videollamada de WthasApp, sobre este t\u00f3pico, ya que el es arrendatario desde hace 8 a\u00f1os de un local comercial en el que, desde el a\u00f1o pasado se presentan de filtraciones a nivel de techo, con goteras en aumento que le empiezan a da\u00f1ar la mercanc\u00eda que vende. Me explica, que el problema surge, cuando la parte arrendadora representada por una sucesi\u00f3n, en la persona de su apoderado le expresa que el como arrendatario debe reparar a su costa dichas filtraciones.<\/p>\n\n\n\n
La Ley de Regulaci\u00f3n del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su art\u00edculo 37 expresa (…\u201dLas reparaciones mayores ser\u00e1n por cuenta del arrendador\u201d…)<\/em><\/strong><\/em><\/strong><\/em><\/strong><\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n Pero entonces nos preguntamos, \u00bfCuales son las reparaciones mayores que corresponden al arrendador asumir?<\/p>\n\n\n\n Ser\u00e1n aquellas que se refieren a la reparaci\u00f3n de problemas estructurales del inmueble indispensables para que sea ocupable y pueda funcionar para el arrendatario para el fin comercial que lo llev\u00f3 a tomarlo en alquiler.<\/p>\n\n\n\n Podemos citar como ejemplo: filtraciones de techos y paredes de significaci\u00f3n, apreciables y en progresivo aumento, instalaciones hidra\u00falicas, el\u00e9ctricas, telef\u00f3nicas, cuya presencia, impiden en normal funcionamiento del inmueble para el comerciante, e incluso, pueda representar amenaza a la seguridad del personal administrativo, empleados, dependientes y clientes.<\/p>\n\n\n\n Los contratos de arrendamiento adecuadamente redactados, deben contemplar en forma expresa una cl\u00e1usula referida a la responsabilidad del arrendador para responder de las reparaciones mayores, y la que ata\u00f1e al arrendatario para solventar las reparaciones menores, representadas estas \u00faltimas, por citar ejemplos: sustituci\u00f3n de bombillos, piezas de grifer\u00eda, cerraduras de puertas y similares.<\/p>\n\n\n\n La cl\u00e1usula que regula esta situaci\u00f3n en el contrato, debe determinar cual es par\u00e1metro que distingue una reparaci\u00f3n mayor de una menor, con el inequ\u00edvoco se\u00f1alamiento de que la primera corresponde al arrendador y la segunda al inquilino. Este par\u00e1metro de referencia para distinguir ambos tipos de reparaci\u00f3n puede referirse al costo o a la clase de la aver\u00eda o da\u00f1o presente en el inmueble.<\/p>\n\n\n\n Cuando una reparaci\u00f3n mayor implica la desocupaci\u00f3n temporal del inquilino mientras duran los trabajos, el tiempo en que \u00e9ste se ve privado del uso del local comercial, puede ser objeto de descuento del monto a ser pagado por canon de arrendamiento y en tal sentido es conveniente su previsi\u00f3n en el clausulado del contrato, as\u00ed como tambi\u00e9n se presentan reparaciones mayores, que no requieren el retiro del arrendatario para el desarrollo de los trabajos, supuesto en el cual, no se puede exigir al arrendatario que se retire temporalmente del inmueble, cuando no est\u00e9 comprometida la seguridad de las personas y bienes durante los trabajos.<\/p>\n\n\n\n Cuando se presenten reparaciones mayores de urgente atenci\u00f3n, que amenacen con da\u00f1o irreparable o de gravedad estructural para el inmueble, e incluso para otros inmuebles vecinos, y no sea posible la comunicaci\u00f3n con el arrendador, el arrendatario debe afrontarlos y los gastos deben ser reembolsados por el arrendador.<\/p>\n\n\n\n En los contratos de arrendamiento de inmuebles de vieja data de construcci\u00f3n, es muy conveniente la inclusi\u00f3n de una cl\u00e1usula expresa que prevea la anterior situaci\u00f3n y siempre y cuando sea comprobable, que el arrendador no pudo atender el llamado urgente de su inquilino para afrontar la reparaci\u00f3n mayor en referencia; as\u00ed como tambi\u00e9n es de vital importancia, la demostraci\u00f3n por parte del arrendatario de que agot\u00f3 todos los medios a su alcance para informarle de la urgencia de la reparaci\u00f3n para evitar da\u00f1os consecuentes para el inmueble.<\/p>\n\n\n\n El arrendador para quedar eximido de su responsabilidad, deber\u00e1 probar en juicio: 1) Que no fue notificado de forma oportuna por el arrendatario, 2) Que habiendo sido notificado por su inquilino, hizo todo lo posible por solucionar las reparaciones mayores y que los da\u00f1os producidos obedecieron a hechos o conducta imputable al arrendatario.<\/p>\n\n\n\n Lo anterior lo ratifica la decisi\u00f3n N\u00b0337, de la Sala de Casaci\u00f3n Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del 11 de julio de 2018.<\/p>\n\n\n\n