{"id":758,"date":"2025-05-06T23:39:37","date_gmt":"2025-05-06T23:39:37","guid":{"rendered":"https:\/\/abogadovenezuela.com\/blog\/?p=758"},"modified":"2025-05-06T23:39:37","modified_gmt":"2025-05-06T23:39:37","slug":"desalojo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/abogadovenezuela.com\/blog\/2025\/05\/06\/desalojo\/","title":{"rendered":"DESALOJO"},"content":{"rendered":"\n

\u00a0VIVIENDA Y LOCAL COMERCIAL, TIENEN DISTINTOS PROCEDIMIENTOS<\/strong><\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Es importante se\u00f1alar que el desalojo de una vivienda o de un local comercial, tiene lugar por procedimientos distintos, y con tratamiento legal tambi\u00e9n diferente al obtenerse la respectiva sentencia definitivamente firme que lo declare con lugar.<\/p>\n\n\n\n

En tal sentido la normativa adjetiva y sustantiva es distinta para cada caso, cuando se trata de vivienda va regir la Ley para la Regularizaci\u00f3n y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en la Gaceta Oficial de la Rep\u00fablica Bolivariana de Venezuela N\u00b06053 del 12 de noviembre de 2011 y cuando se trata de un local comercial tendr\u00e1 aplicaci\u00f3n la Ley de Regulaci\u00f3n del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, contenida en el Decreto N\u00b0 929 del 24 de abril de 2014 y publicada en la Gaceta Oficial de la Rep\u00fablica Bolivariana de Venezuela N\u00b040.418 del 23 de mayo de 2014<\/p>\n\n\n\n

Una de las causales m\u00e1s frecuentemente invocadas para demandar la resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento es la insolvencia del arrendatario. Ahora bien, la insolvencia del local comercial puede invocarse como causal de resoluci\u00f3n cuando adeuda dos o m\u00e1s c\u00e1nones de alquiler (art\u00edculo 40, letra a), en tanto que en el caso de la desocupaci\u00f3n de viviendas, esta causal trasciende en derecho, cuando el arrendatario adeude cuatro o m\u00e1s c\u00e1nones de alquiler (art\u00edculo 91), el cual textualmente establece lo siguiente (…\u201dS\u00f3lo proceder\u00e1 el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acci\u00f3n se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1.- En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro c\u00e1nones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin\u201d…)<\/em><\/strong><\/em><\/strong><\/em><\/strong><\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

<\/em><\/strong><\/em><\/strong>Otra diferencia entre ambos procedimientos, es que en el caso de del Local Comercial, cuando las partes no acuerdan la pr\u00f3rroga del contrato, si el Arrendatario est\u00e1 solvente en sus pagos de alquiler, nace para el de pleno derecho (optativo para el y obligatorio para el Arrendador) el beneficio de la pr\u00f3rroga legal y vencida dicha pr\u00f3rroga procede el desalojo, conforme al criterio vigente y vinculante del m\u00e1s alto tribunal.<\/p>\n\n\n\n

El inquilino del inmueble destinado vivienda no goza del beneficio de la pr\u00f3rroga legal.<\/p>\n\n\n\n

 En el caso del desalojo del local comercial no est\u00e1 contemplada legalmente la causal de necesidad de ocupar el propietario el inmueble para su uso personal (necesidad), pero ello si se prev\u00e9 legalmente como causal de desalojo del inmueble alquilado para vivienda.<\/p>\n\n\n\n

<\/em><\/strong><\/em><\/strong>El procedimiento a seguir en el caso del desalojo de local comercial se rige por el procedimiento oral previsto en el C\u00f3digo de Procedimiento Civil (art\u00edculos 864-879),por expreso mandato del art\u00edculo 43 de la Ley de Regulaci\u00f3n del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.<\/p>\n\n\n\n

El procedimiento para tramitar judicialmente el desalojo de inmuebles arrendados con fines de vivienda, exige previamente el agotamiento de la v\u00eda administrativa ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), que implica la presentaci\u00f3n de una solicitud del Arrendador asistido o representado de abogado. Esta solicitud debe estar fundamentada en causal legal de Desalojo, conforme a la referida Ley especial aplicable, procediendo el ente a notificar al arrendatario para su comparecencia a una audiencia conciliatoria, con la presencia del funcionario que mediar\u00e1 entre las partes para procurar un avenimiento. Es importante se\u00f1alar que si el arrendatario no cuenta con asistencia legal privada, el organismo oficiar\u00e1 a la Defensa P\u00fablica para que le sea asignado uno, fij\u00e1ndose la celebraci\u00f3n de la audiencia, para una nueva fecha, una vez que conste en el expediente administrativo, la notificaci\u00f3n del Defensor P\u00fablico y que haya revisado las actuaciones del expediente, para imponerse de los hechos y poder preparar la defensa y argumentaci\u00f3n que har\u00e1 valer a  nombre de su defendido en la audiencia conciliatoria.<\/p>\n\n\n\n

Cuando se va demandar el desalojo de una vivienda cedida en arrendamiento, el agotamiento de esta v\u00eda administrativa previa es obligatoria para poder contar con la habilitaci\u00f3n del resuelto de este procedimiento que permita accionar judicialmente, sin lo cual el Tribunal no admitir\u00e1 la demanda, todo de conformidad con lo establecido en el art\u00edculo 94 de la Ley para la regularizaci\u00f3n y control de los arrendamientos de vivienda.<\/p>\n\n\n\n

En cuanto al procedimiento en juicio, conforme al referido art\u00edculo 98 del referido instrumento normativo especial, se aplican las disposiciones procedimentales en el previstas en dicha Ley para la Regularizaci\u00f3n y Control de los Arrendamientos de Vivienda, independientemente de la cuant\u00eda de la acci\u00f3n, y en forma supletoria el procedimiento oral establecido en el C\u00f3digo de Procedimiento Civil.<\/p>\n\n\n\n

Otra notable diferencia entre ambos tipos de desalojo, es que en el caso del desalojo de un inmueble destinado a vivienda, una vez que el Arrendador demandante  ha ganado el juicio y tiene en su poder una sentencia que ha declarado con lugar la demanda, de conformidad con la sentencia N\u00b01171 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 17 de agosto de 2015, bajo la ponencia de la Dra. Gladys Mar\u00eda Gutierrez, se suspende el desalojo forzoso mientras la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) provea refugio o una soluci\u00f3n habitacional o se compruebe que el inquilino tiene un lugar de habitaci\u00f3n. Con respecto a esto \u00faltimo en nuestra pr\u00e1ctica profesional varias veces hemos asumido con nuestros clientes propietarios-arrendadores la carga de probar ante el operador de justicia que el inquilino cuenta con otro inmueble apto para su habitaci\u00f3n y en tal sentido hemos promovido ante el Tribunal las copias certificadas del documento de propiedad que avalan la titularidad del inquilino, Inspecci\u00f3n Ocular con el auxilio de experto fot\u00f3grafo, procediendo en consecuencia, la desocupaci\u00f3n forzosa.  <\/p>\n\n\n\n

Estimados amigos, finalmente hago notar, que en el juicio de desalojo de Locales Comerciales no se requiere el agotamiento previo de procedimiento administrativo para acceder a la v\u00eda judicial, pero hubo una excepci\u00f3n con el procedimiento especial establecido entre el 13 de marzo de 2020 al 7 de octubre de 2021 por v\u00eda de Decretos del Ejecutivo sucesivamente prorrogados, con motivo de la pandemia del covid 19, todo lo cual ha sido ratificado por la sentencia N\u00b092 de la Sala de Casaci\u00f3n Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 1 de marzo de 2024.<\/p>\n\n\n\n

Jes\u00fas Aponte Daza \/ Abogado UCV<\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Profesor de Pre y Postgrado USM<\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Celulares: +58 0412 2098199 – 0412 3622732<\/strong><\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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