Partiendo del efecto \u201cerga omnes\u201d que jur\u00eddicamente significa, que un acto, una disposici\u00f3n legal o una decisi\u00f3n definitivamente firme de un Tribunal, es oponible a terceros, hoy vengo a comentarles la sentencia distinguida con el N\u00b00098, de fecha 21 de marzo de 2023, emitida por la Sala de Casaci\u00f3n Civil del Tribunal Supremo de Justicia.<\/p>\n\n\n\n
Se trat\u00f3 de un juicio de partici\u00f3n intentado por la ex c\u00f3nyuge, fundamentando su accionar en la plusval\u00eda del inmueble que sirvi\u00f3 de asiento al domicilio conyugal (bien propio de su ex esposo), pero seg\u00fan su afirmar, dicha plusval\u00eda sobre la cual demanda la partici\u00f3n, era producto de las mejoras, trabajos e inversiones efectuadas durante el matrimonio, con recursos de la comunidad conyugal.<\/p>\n\n\n\n
Tanto en el Juzgado Superior, como la Sala Civil del m\u00e1s alto Tribunal, declararon sin lugar la demanda. El primero por imposibilidad de practicarse la partici\u00f3n del inmueble, pues seg\u00fan la sentencia, el documento de adquisici\u00f3n era autenticado y no registrado, y por su parte la Sala Civil del m\u00e1s alto Tribunal de la Rep\u00fablica, en raz\u00f3n de no haber sido probadas las mejoras y trabajos en el inmueble, alegados por la demandante.<\/p>\n\n\n\n
Pero antes de analizar el importante aporte de esta decisi\u00f3n, debo comentarles que la misma encuentra un importante precedente en otra decisi\u00f3n de la \u00a0misma Sala, signada con el N\u00b0638 de fecha 6 de diciembre de 2010, en la cual se hab\u00eda expresado que la falta de registro del documento de venta no conlleva su inexistencia, habida cuenta que el contrato se perfecciona con el consentimiento de las partes.<\/p>\n\n\n\n
Esta sentencia del 2023 viene a ratificar el criterio en referencia.<\/p>\n\n\n\n
Dicha decisi\u00f3n toca en forma directa lo que establecen los art\u00edculos 1920 y 1921 del C\u00f3digo Civil. El primero se refiere a todos aquellos actos que deben registrarse, y en tal sentido su ordinal 1\u00b0 establece \u201c…Adem\u00e1s de los actos que por disposiciones especiales est\u00e1n sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse: …Todo acto entre vivos, sea a t\u00edtulo gratuito, sea a t\u00edtulo oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca…\u201d<\/em><\/strong><\/em><\/strong><\/em><\/strong><\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/em><\/strong><\/em><\/strong>Por otra parte, el art\u00edculo 1921 del mismo C\u00f3digo, se refiere a que deben ser registrados para todos los efectos legales: El decreto de embargo sobre inmuebles y las demandas a que hacen menci\u00f3n los art\u00edculos 1279, 1281, 1350, 1466 y 1662 del mismo cuerpo normativo.<\/p>\n\n\n\n La sentencia del 21 de marzo de 2023, cobra a\u00fan mas importancia, en cuanto a la validez de las ventas de inmuebles que no se hayan registrado, por el hecho de los altos costos que actualmente implica la protocolizaci\u00f3n de un instrumento de esta naturaleza, lo cual podr\u00eda animar a algunas personas a conformarse con el documento suscrito por las partes, con base al gran argumento de la decisi\u00f3n \u201cin comento\u201d, que el consentimiento de las partes conlleva a existencia del contrato de venta, pero hay un requisito fundamental adicional, para que tal validez del documento sin registro tenga efecto, es que previamente y con anterioridad al acuerdo de voluntades (recu\u00e9rdese documento de venta sin registro) no exista un tercero con derechos adquiridos y conservados sobre el mismo inmueble, y esto por mandato expreso del art\u00edculo 1924 del mismo C\u00f3digo, que establece textualmente …\u201d…Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ning\u00fan efecto contra terceros, que por cualquier t\u00edtulo hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble…\u201d<\/em><\/strong><\/em><\/strong><\/em><\/strong><\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n