Cuando se cede en arrendamiento un inmueble para uso comercial, puede el inmueble estar vac\u00edo, con sus instalaciones b\u00e1sicas de agua, electricidad, puertas y rejas de seguridad, pero en otras ocasiones puede tratarse del alquiler del inmueble con todos los bienes muebles incluidos, as\u00ed como anuncio comercial, clientela, el Good Will, con todo el buen nombre ganado en el ramo comercial respectivo y reconocimientos honor\u00edficos de la c\u00e1mara de comercio, etc.<\/p>\n\n\n\n
En este segundo caso estamos hablando de un fondo de comercio, que estamos alquilando, lo cual implica la cesi\u00f3n del contrato de arrendamiento, con la debida autorizaci\u00f3n del arrendador, o la suscripci\u00f3n de un nuevo contrato de arrendamiento, cuando el administrador representa al propietario, o es el propietario mismo que arrienda el local comercial con todos sus muebles incluidos, con la debida asistencia de un abogado especialista en el \u00e1rea mercantil.<\/p>\n\n\n\n
El 19 de noviembre de 2023, escrib\u00ed en el Blog de esta p\u00e1gina, el art\u00edculo de la venta del fondo de comercio, y es pertinente referirlo, porque de dicho art\u00edculo extraer\u00e9 el concepto del mismo \u201cEs un conjunto de bienes materiales e inmateriales de los que se vale el comerciante para realizar su actividad mercantil, tales como mercanc\u00edas, instalaciones, mobiliario, equipos, logo, nombre, clientela, patentes de invenci\u00f3n, premios, reconocimientos, dibujos, derechos sobre el local donde funciona\u201d<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n La redacci\u00f3n de contrato de arrendamiento debe contener un clausulado especial adaptado al objeto del mismo, y teniendo en cuenta algo importante, como son las relaciones comerciales y obligaciones del anterior arrendatario o del propietario mismo, con terceros (proveedores, distribuidores, prestamistas, acreedores bancarios, etc.), pues el hecho de que se presente un nuevo arrendatario al frente del Fondo de Comercio, ello no puede ser un atajo fraudulento del anterior inquilino para evadir sus obligaciones comerciales pendientes con terceros.<\/p>\n\n\n\n Una cl\u00e1usula b\u00e1sica que incluimos en los contratos de nuestros clientes, la representa el objeto, que debe referirse al inmueble como ya refer\u00ed al comienzo, perfectamente descrito, y a los muebles y mobiliario comercial que se encuentran en \u00e9l para el funcionamiento del negocio (estantes, neveras, caja registradora, mesas y sillas, mostradores, hornos, vitrinas, anuncios, propaganda, microondas, etc.).<\/p>\n\n\n\n Como todo contrato de arrendamiento, se estipular\u00e1n cl\u00e1usulas referidas a la duraci\u00f3n del contrato (Tiempo fijo o con posibilidad de pr\u00f3rroga), obligaci\u00f3n para el arrendatario en cuanto al pago de servicio de electricidad, tel\u00e9fono, aseo urbano, al\u00edcuotas de condominio, administraci\u00f3n, impuestos, Seniat, y cualquier otro concepto similar aunque vengan a nombre del Arrendador y debe mencionarse, que el fondo de comercio se arrienda libre de todo pasivo, lo cual es muy importante que se determine en forma clara y mediante una redacci\u00f3n legal que implique una interpretaci\u00f3n directa y sin confusi\u00f3n, y recalco esto, porque lamentablemente nos han llegado clientes con contratos de arrendamiento de fondos de comercio, en donde la redacci\u00f3n es confusa, errores ortogr\u00e1ficos, confusi\u00f3n de las partes del contrato y hasta sin se\u00f1alamiento del domicilio especial, para el caso de controversias que deriven de la relaci\u00f3n arrendaticia.<\/p>\n\n\n\n Cuando se redacta la cl\u00e1usula en que el arrendatario recibe el fondo de comercio libre de pasivos, hay que elaborarla muy cuidadosamente, pues en esta negociaci\u00f3n, no estamos en el supuesto de enajenaci\u00f3n del fondo de comercio, en que se publican los carteles participando a terceros la operaci\u00f3n seg\u00fan lo establecido en los art\u00edculos 151 y 152 del C\u00f3digo de Comercio y que confiere m\u00e1s seguridad de manejar un negocio libre de pasivos y obligaciones por cumplir frente a terceros.<\/p>\n\n\n\n Con respecto a las obligaciones laborales, el negocio no debe ser arrendado con pasivos laborales, y en tal sentido, el arrendatario responde por las obligaciones laborales en forma exclusiva frente a su personal, Seguro Social, Ince, y todo lo referido a la explotaci\u00f3n del local, mientras est\u00e9 vigente el contrato.<\/p>\n\n\n\n Como en todo contrato de arrendamiento, el arrendatario no puede ceder, traspasar o subarrendar, correr\u00e1n por cuenta de este, las reparaciones menores, y por supuesto la cl\u00e1usula que establece el canon y su oportunidad temporal de pago, que es generalmente dentro de los cinco (5) primeros d\u00edas de cada mes.<\/p>\n\n\n\n Finalmente en el escritorio, nuestro equipo legal levanta un inventario de todo el mobiliario y que ya mencion\u00e9, el cual firman conjuntamente las partes, con la menci\u00f3n expresa, de que lo han constatado de manera personal, haci\u00e9ndose constar el estado de conservaci\u00f3n y mantenimiento de los equipos y mobiliario con todos los detalles como seriales, marca, caracter\u00edsticas y en algunos casos henos anexado capturas fotogr\u00e1ficas, cuando alg\u00fan mobiliario o equipo presenta alg\u00fan desperfecto o desgaste.<\/p>\n\n\n\n La cl\u00e1usula final del domicilio especial elegido por las partes para dirimir cualquier controversia derivada de la relaci\u00f3n arrendaticia, es obligante, siendo importante hacerles notar, que en los \u00faltimos contratos que hemos redactado, las partes nos han solicitado que incluyamos la cl\u00e1usula de arbitraje, pues nos expresan y se entiende, que la jurisdicci\u00f3n ordinaria es muy lenta.<\/p>\n\n\n\n Abogado Jes\u00fas Aponte \/ Egresado UCV \u2013 Profesor de Postgrado USM<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n + 58 0412 2098199 0412 3622732<\/em><\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" 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