Una de las obligaciones m\u00e1s importantes que asume el arrendatario de un inmueble destinado al uso comercial, est\u00e1 representada por la prohibici\u00f3n de ceder el contrato de arrendamiento (total o parcialmente) o traspasar sin autorizaci\u00f3n del propietario\/arrendador el inmueble, lo cual se fundamenta en que el arrendador le ha cedido en arrendamiento el local comercial con estricta sujeci\u00f3n al \u201ccar\u00e1cter intuitu personae\u201d del arrendatario, sea persona natural o persona jur\u00eddica (compa\u00f1\u00eda an\u00f3nima).<\/p>\n\n\n\n
En la pr\u00e1ctica profesional hemos atendido casos de nuestros clientes, en que a pesar de estar expresamente integrada en el clausulado del contrato dicha prohibici\u00f3n, la misma es transgredida por el arrendatario, que en el caso de la persona natural realiza un traspaso inconsulto, y cuando se ha logrado ubicar al inquilino primitivo, algunas veces expresa que ha otorgado un poder de supuesta representaci\u00f3n a un tercero, fingiendo que el sigue siendo el responsable y parte de la relaci\u00f3n contractual, pero encontr\u00e1ndonos frente a un tercero desconocido y extra\u00f1o para el arrendador, y de hecho este nuevo personaje viene a tomar de hecho el lugar del arrendatario original, otras veces nos encontramos a un inquilino argumentando que se trata de un pariente o familiar que est\u00e1 atendiendo el fondo de comercio y otras veces, sencillamente desapareciendo. En el caso, que la parte arrendataria es una compa\u00f1\u00eda an\u00f3nima, la forma que generalmente adopta el inquilino infractor para lograr su objetivo, es mediante la celebraci\u00f3n de una asamblea general extraordinaria de accionistas, en que se vende la totalidad de las acciones al tercero, e incluso se cambia la directiva y el tercer extra\u00f1o a la relaci\u00f3n arrendaticia original, aparece en escena como el presidente o gerente general de la empresa arrendataria, lo cual constituye un fraude con respecto al expresado car\u00e1cter intuitu personae<\/em><\/strong> ya referido.<\/p>\n\n\n\n En la redacci\u00f3n de la cl\u00e1usula que expresamente proh\u00edbe esta pr\u00e1ctica se contempla la prohibici\u00f3n que, sin la autorizaci\u00f3n expresa y por escrito del Arrendador, la empresa arrendataria pueda celebrar estos actos asamblearios en que aparece un nuevo due\u00f1o del 100% del paquete accionario y un nuevo presidente o gerente que la representa, pues vuelvo y repito, el car\u00e1cter intuitu personae <\/em><\/strong>es de estricto cumplimiento con respecto a la persona del representante o representantes de la empresa arrendataria.<\/p>\n\n\n\n En otras ocasiones, el arrendatario va mucho m\u00e1s lejos, cuando para burlar a sus acreedores, o realiza el referido traspaso para eludir deudas y obligaciones comerciales contra\u00eddas, procede en la misma asamblea a modificar la raz\u00f3n social o nombre comercial agregando n\u00fameros o letras a la raz\u00f3n social original, llegando incluso a colocarlo en forma visible como anuncio del local y en los factureros.<\/p>\n\n\n\n Hay que partir del hecho, que sin la autorizaci\u00f3n expresa y dada por escrito por el propietario\/arrendador cualquier traspaso o cambio de la denominaci\u00f3n social representa una transgresi\u00f3n del contrato, que por s\u00ed solo, evidencia un proceder de mala fe, cuando a sabiendas de la prohibici\u00f3n expresa del contrato, no ha notificado al arrendador para solicitar su autorizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n El art\u00edculo 40 del mismo instrumento legal consagra como causal de desalojo\u2026(\u2026\u201dd) Que sea cambiado el uso del inmueble en contravenci\u00f3n a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y\/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y\/o en las normas o reglamento documento de condominio\u201d\u2026) (\u2026\u201df) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y\/o arrendador en el contrato respectivo\u201d\u2026)<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n Ante tal transgresi\u00f3n a la letra del contrato de parte del inquilino, proceder\u00e1 la acci\u00f3n de resoluci\u00f3n o desalojo, siendo importante destacar que conforme a criterio establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de junio de 2025, el no agotar previamente la v\u00eda administrativa, no impide la admisi\u00f3n de la acci\u00f3n judicial de Desalojo de locales comerciales, salvo cuando en el escrito de demanda se solicite la medida de secuestro.<\/p>\n\n\n\n Jes\u00fas Aponte Daza \/ Abogado UCV<\/strong><\/p>\n\n\n\n Especialista en Derecho Mercantil UCV<\/strong><\/p>\n\n\n\n Profesor de Pre y Postgrado USM<\/strong><\/p>\n\n\n\n S\u00edguenos en Instagram: jesus.aponte.daza<\/strong><\/p>\n\n\n\n Atendemos su caso: +58 0412 2098199 \u2013 0412 3622732<\/strong><\/p>\n\n\n\n E-mail: jead751@gmail.com<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Una de las obligaciones m\u00e1s importantes que asume el arrendatario de un inmueble destinado al uso comercial, est\u00e1 representada por 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