Este es un tema recurrente en la consulta del propietario, que solicita la redacci\u00f3n de un mega contrato de arrendamiento protector y blindado de sus derechos para concretar el arrendamiento de un local comercial o vivienda, habida cuenta de los precedentes de juicios de desalojo en nuestro pa\u00eds con varios a\u00f1os de duraci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
Pero sigue la gran pregunta, cu\u00e1les son esas cl\u00e1usulas que blindan un contrato de arrendamiento, para que pueda asegurar a su propietario la recuperaci\u00f3n del inmueble, ante su vencimiento o ante el incumplimiento contractual del arrendatario, veamos:<\/p>\n\n\n\n
1.- ESTIPULACI\u00d3N DE ALQUILER EN D\u00d3LARES: En mi art\u00edculo publicado en este Blog en fecha 25 de junio de 2024, abordo precisamente este punto, que se traduce en el cobro de una mensualidad en moneda dura, que protege la rentabilidad del arrendamiento a favor del propietario-arrendador. Ya he dicho que este cobro en divisa extranjera est\u00e1 permitido por sentencia de la Sala de Casaci\u00f3n Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 6 de junio de 2024, que convalida el acuerdo entre Arrendador y Arrendatario, para establecer el pago del alquiler mensual en d\u00f3lares.<\/p>\n\n\n\n
No hay duda, que El Arrendador obtiene con el convenio de pago en d\u00f3lares (u otra divisa extranjera), protecci\u00f3n contra el proceso inflacionario, pero debemos tener en cuenta los aspectos siguientes, para que esta forma de pago no vulnere el ordenamiento jur\u00eddico, ni los criterios vinculantes del m\u00e1ximo Tribunal.<\/p>\n\n\n\n
El Arrendador que arriende directamente o por interpuesta Administradora Inmobiliaria, no puede pretender el pago en efectivo de la moneda extranjera acordada como forma de pago. Si el inquilino no tiene disponibilidad de hacer el pago en efectivo, siempre podr\u00e1 pagar en moneda de curso legal (bol\u00edvar) al tipo de cambio oficial del d\u00eda de cambio, seg\u00fan el bolet\u00edn del Banco Central de Venezuela (BCV), tal como lo establece el art\u00edculo 128 de la Ley del Banco Central de Venezuela y el Convenio Cambiario N\u00b01 del 21 de agosto de 2018, que permite la libre convertibilidad de la moneda a lo largo y ancho del territorio de la Rep\u00fablica. La \u00fanica forma en que el Arrendador pueda garantizarse el pago en divisa extranjera, en particular en d\u00f3lares americanos de los Estados Unidos, es que se incluya una cl\u00e1usula expresa, en que el arrendatario se obliga a pagar solo en divisa la divisa extranjera pactada, con exclusi\u00f3n de otro tipo de moneda, solo as\u00ed ser\u00e1 siempre exigible el pago en moneda extranjera.<\/p>\n\n\n\n
Por otra parte, en caso de no renovarse el contrato de arrendamiento, debe incluirse una cl\u00e1usula expresa, que establezca el acuerdo de las partes de considerar el pago realizado por el inquilino con posterioridad al vencimiento, \u201cSOLO COMO INDEMNIZACI\u00d3N DE USO DEL INMUEBLE\u201d.<\/p>\n\n\n\n
2.- FACULTAD EXPRESA DE NO RENOVAR EL CONTRATO: Y este aspecto debe ser visto desde un doble punto de vista.<\/p>\n\n\n\n
Primero, la inclusi\u00f3n de la cl\u00e1usula que establezca, que cualquiera de las partes puede dar aviso a la otra con por lo menos treinta (30) d\u00edas de anticipaci\u00f3n, de su voluntad expresa e irrevocable de no renovar el contrato.<\/p>\n\n\n\n
Segundo, prever en la misma cl\u00e1usula expresamente las formas de notificaci\u00f3n para transmitir a la otra parte dicha decisi\u00f3n, correo electr\u00f3nico, comunicaci\u00f3n escrita con acuse de recibo, y en caso de imposibilidad de las dos primeras, la notificaci\u00f3n judicial.<\/p>\n\n\n\n
Lo anterior es crucial, para evitar que se produzca la llamada \u201ct\u00e1cita reconducci\u00f3n\u201d<\/em>, que opera, cuando en un contrato que no se incluye la cl\u00e1usula de no pr\u00f3rroga y cumplido el per\u00edodo fijo de duraci\u00f3n, las partes contin\u00faan de hecho su relaci\u00f3n arrendaticia, esto es, el arrendatario poseyendo el inmueble y el arrendador, recibiendo el pago, lo cual se verifica de acuerdo con lo establecido en los art\u00edculos 1599 y 1600 del C\u00f3digo Civil<\/p>\n\n\n\n 3.- ESTABLECIMIENTO DE CL\u00c1USULA DE ARBITRAJE: Un juicio de desalojo ante los tribunales de jurisdicci\u00f3n ordinaria, puede tardar tiempo, particularmente en aquellos casos en que la parte demandada emplea todos los recursos y t\u00e1cticas dilatorias, con el solo \u00e1nimo de retardar el desalojo judicial forzoso. El arbitraje, es un proceso en el cual se trata de resolver las diferencias que surjan entre dos o m\u00e1s partes, quienes acuerdan la intervenci\u00f3n de un tercero, que puede ser \u00e1rbitro o tribunal arbitral, para que las resuelva. El tiempo del proceso de arbitraje es mucho mas corto, y ya no se concibe como un medio excepcional de utilizaci\u00f3n marginal por las partes en conflicto, sino que cada vez, es m\u00e1s utilizado por razones de celeridad y el Tribunal Supremo de Justicia le atribuye funci\u00f3n jurisdiccional, porque los \u00e1rbitros cuando resuelven la controversia, est\u00e1n declarando el derecho que asiste a la parte favorecida con la decisi\u00f3n, llamada laudo, que resume la funci\u00f3n jurisdiccional, representando un acto jurisdiccional, que produce cosa juzgada. As\u00ed lo ha reconocido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 11 de mayo de 2018, que sin duda, se corresponde con su previsi\u00f3n en la carta magna en su art\u00edculo 258, como medio alternativo de soluci\u00f3n de conflictos promovido por el Estado.<\/p>\n\n\n\n Jes\u00fas Aponte Daza \/ Abogado egresado UCV<\/strong><\/p>\n\n\n\n Especialista en Derecho Mercantil UCV<\/strong><\/p>\n\n\n\n Profesor de Pre y Postgrado USM<\/strong><\/p>\n\n\n\n Atendemos su caso: +58 0412 2098199 \u2013 0412 3622732<\/strong><\/p>\n\n\n\n S\u00edguenos en Instagram: jesus.aponte.daza<\/strong><\/p>\n\n\n\n Email: jead751@gmail.com<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Este es un tema recurrente en la consulta del propietario, que solicita la redacci\u00f3n de un mega contrato de arrendamiento 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