La Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial aprobada por la Asamblea Nacional el 24 de abril de 2014, establece en su artículo 41 letra j, la prohibición para el arrendador y el arrendatario de recurrir al arbitraje privado para resolver los conflictos derivados de la relación arrendaticia.
Esto significó por todo el tiempo desde que entró en vigencia la referida Ley, cuando fue publicado su texto íntegro en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N°40.418, de fecha 23 de mayo de 2014, hasta el 18 de octubre de 2018, cuando la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia N°702, declaró con lugar la desaplicación por control difuso, el literal j, del referido artículo 41 de la ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, las partes en el contrato de arrendamiento comercial, no podían escoger al arbitraje, como vía para resolver las diferencias derivadas del contrato. Posterior a este fallo, hay otros fallos que reiteran lo decidido, como la sentencia N°0004, de la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 21 de enero de 2020, la sentencia N°0378, de la misma Sala Constitucional, en fecha 25 de julio de 2022, donde no solo se desaplicó por control difuso de la constitucionalidad el literal j del artículo 41 de la referida Ley, sino que también por la misma vía se desaplicó el literal e del mismo artículo (referido a la prohibición del establecimiento de cánones en moneda extranjera), e incluso en esta decisión, se acuerda el envío de la sentencia a la Asamblea Nacional, para que considere la posibilidad de la modificación de la ley en sede legislativa.
Así las cosas estimados amigos, en la actualidad en los contratos de arrendamiento de inmuebles con fines comerciales, es válido, tanto la estipulación del canon en moneda extranjera, como el establecimiento de la Cláusula de Arbitraje, acordándose en esta última, que las diferencias que surjan entre Arrendador y Arrendatario con motivo de la relación arrendaticia, serán llevadas al centro de arbitraje que hayan escogido, excluyendo a los tribunales de la jurisdicción ordinaria para dirimir el conflicto.
¿Cuál es la razón para que Arrendador y Arrendatario al celebrar un contrato de arrendamiento de un Local Comercial, prefieran incluir en el contrato, la Cláusula de Arbitraje en vez de recurrir a los tribunales de jurisdicción ordinaria?
La primera razón es la celeridad del procedimiento. Para nadie es un secreto, que un juicio en nuestro país puede durar 5 o más años, lo que indudablemente representa para las partes en contención un desgaste en tiempo, esfuerzo económico y psicológico.
Cuando tratamos de las bondades del Arbitraje, recordamos la célebre definición del maestro Eduardo Coutore (…”El arbitraje es la facultad de las partes de dirimir sus controversias, prescindiendo de la jurisdicción ordinaria”…)
Es importante recordarles estimados amigos, que la decisión que recaiga en el arbitraje se llama Laudo Arbitral (decisión de los árbitros) y es inapelable, salvo que se trate de árbitros de derecho, en que se permite pacto en contrario, siempre que ello esté estipulado en el compromiso.
De las características mismas del arbitraje, emergen las ventajas para las partes de esta forma alternativa de resolución de conflictos, veamos rápidamente: 1.- Es Consensual: Se parte de un acuerdo entre Arrendador y Arrendatario, para escoger esta forma de dirimir los conflictos que surjan en la relación arrendaticia, 2.- Arrendador y Arrendatario escogen el centro de arbitraje, 3.- Es neutral, 4.- La confidencialidad: Muchas, empresas de gran renombre en el mercado, llevan procedimientos de arbitraje derivados de un contrato de arrendamiento de un local de gran magnitud, el cual tiene un procedimiento arbitral que se desarrolla en el marco de la confidencialidad que deben observar las partes y el árbitro y 5.- La decisión del árbitro (Laudo) es definitiva y de fácil ejecución, lo cual coincide con el objetivo de las partes al escoger este tipo de resolución de diferencias, para evitar estar en un pleito judicial ordinario por años con todos los inconvenientes que ello conlleva.
También debemos tener en cuenta, que el arbitraje es un tipo de justicia privada, lo cual conlleva para las partes asumir costos económicos que no se causan en los tribunales ordinarios, incluidos los honorarios del árbitro, que deben ser asumidos por las partes.
Jesús Aponte Daza / Abogado UCV
Profesor de Pre y Postgrado USM
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