Cuando se prepara una demanda de Prescripción Adquisitiva o Usucapión, además del necesario concurso de supuestos fácticos a ser probados durante el “iter probatorio” (posesión legítima, posesión igual o superior a veinte años), se requiere conforme a lo previsto por el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil, de documentos indispensables para su admisión, tramitación procesal y eventual declaratoria con lugar.
El precitado artículo, establece (…”La demanda deberá proponerse contra todas aquellas personas que aparezcan en la respectiva Oficina de Registro como propietarias o titulares de cualquier derecho real sobre el inmueble. Con la demanda deberá presentarse una certificación del Registrador en la cual conste el nombre, apellido y domicilio de tales personas y copia certificada del título respectivo”…)
Queda claro, que el presupuesto instrumental que en forma concurrente con el documento de propiedad protocolizado debe acompañar el actor al escrito libelar de demanda por prescripción adquisitiva o usucapión, es la CERTIFICACIÓN DEL REGISTRADOR no Certificación de Gravámenes; y ¿Cuál sería el signo distintivo entre ambas constancias registrales? y ¿En que radica la justificación que sea la primera constancia, la requerida para este tipo de acción?
Como ya he expresado en video de Instagram (jesus.aponte.daza) y comentado en el artículo sobre Certificación de Gravámenes en este Blog, de fecha 6 de enero de 2024, ésta última es “Una constancia en que se expresa si sobre el inmueble pesan gravámenes, medidas judiciales o cargas de algún tipo, y en caso afirmativo, contiene la correspondiente referencia a los datos de dichas medidas o gravámenes, expresando también un resumen de la tradición y señalamiento del propietario actual”.
En cambio, el Certificado de Registro a que hace referencia el artículo 691 del Código de Procedimiento, se refiere a una constancia emitida por el Registro donde se encuentra protocolizado el documento de propiedad del inmueble, en que se evidencia el nombre, apellido de los propietarios, así como los titulares de cualquier derecho real sobre dicho inmueble e indica también el domicilio de éstos, lo cual no se señala en la certificación de Gravámenes.
En consecuencia, los demandados serán las personas naturales y/o jurídicas que aparezcan en el Certificado del Registrador como propietarios o titulares de derechos reales sobre el inmueble en cuestión.
A tenor de lo exigido por el tantas veces referido artículo adjetivo, en una demanda de Prescripción Adquisitiva se debe acompañar la Certificación del Registrador y no la Certificación de Gravámenes, tal como ha sido sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N°RC.000494 de fecha 19 de julio de 2017.
Nos preguntamos entonces, ¿Cuál es la consecuencia de anexar la Certificación de Gravámenes en vez de la Certificación del Registrador al escrito de demanda de Prescripción Adquisitiva? La respuesta es terminante: La demanda será declarada inadmisible, por no cumplir con los presupuestos establecidos por el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil.
Jesús Aponte Daza / Abogado UCV
Profesor de Pre y Postgrado USM
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