Estimados amigos, el tema de hoy surge de los trámites legales para registrar la venta de una casa situada en Los Teques, siendo los propietarios- vendedores, un matrimonio y la venta la hicieron a un sobrino de la esposa, motivado al hecho que se iban del país, como en efecto lo hicieron. La condición especial que plantearon los vendedores, era que la casa fuera ocupada por la hermana de la vendedora, hasta su fallecimiento, lo cual fue aceptado por el comprador, esto nos lleva directo al concepto de Usufructo.
El artículo 583 del Código Civil nos define el usufruto (…”El usufructo es el derecho real de usar y gozar temporalmente de las cosas cuya propiedad pertenece a otro, del mismo modo que lo haría el propietario”…)
Los clientes nos solicitan, que la hermana de la señora vendedora, habite la casa hasta su fallecimiento y luego pueda ser utilizada por su sobrino, entonces lo que se plantea es un usufructo por todo el tiempo de vida de la ocupante del inmueble, es decir por todo lo que dure la vida de la usufructuaria. Es aquí cuando se hace pertinente citar el contenido del artículo 584 del referido Código (…”El usufructo se constituye por la Ley o por la voluntad del hombre. Puede constituirse sobre bienes muebles o inmuebles, por tiempo fijo, pero no a perpetuidad, puramente o bajo condición. Puede constituirse a favor de una o de varias personas simultánea o sucesivamente. En caso de disfrute sucesivo, el usufructo sólo aprovechará a las personas que existan cuando se abra el derecho del primer usufructuario. Cuando en la constitución del usufructuario no se fije tiempo para su duración, se entiende constituido por toda la vida del usufructuario. “…)
En el caso que nos llegó a la oficina, se realizaron todos los trámites para registrar la venta con la constitución de usufructo.
Hasta aquí podemos suponer, que la hermana de la vendedora va hacer uso de su derecho de usufructo hasta su fallecimiento, pero ¿que ocurre si decide vender su derecho de usufructo?
Estamos hablando del usufructo de venta y como lo podemos conceptualizar…”Es la venta del derecho de usufructo, la cual no comprende la venta de la cosa mueble o inmueble” . Cuando se vende el usufructo, solo se enajena el uso, goce y disfrute del bien mueble o inmueble sobre el cual esta constituido, pero no transmite el derecho de propiedad, el cual es de la persona que aparece como el adquirente del inmueble o mueble, y que recibe jurídicamente el nombre de “nudo propietario”. El usufructuario va poder usar por el tiempo que se haya constituido de un bien que no le pertenece, y como contrapartida, tenemos que su propietario no lo puede usar.
En el caso que llego a mi escritorio y que les referí al comienzo de estas líneas había una intención clara y determinada del matrimonio que vendía la casa, de proteger durante su vida a la hermana de la vendedora, y en tal sentido el usufructo se constituyó para que estuviere vigente mientras estuviese en vida.
Otra particularidad de este derecho real, es que el usufructuario puede arrendar el derecho de usufructo, así lo permite el artículo 597 del Código Civil, pudiendo según esta disposición, cederlo y donarlo, siendo siempre responsable del bien usufructuado, por el comportamiento negligente o culposo de quien lo sustituyó.
En cuanto a las mejoras, construcciones o bienhechurías que el usufructuario haga al bien usufructuado, las mismas no serán objeto de indemnización (artículo 600 del Código Civil).
En cuanto a las reparaciones que requiera el inmueble con usufructo, el usufructuario debe responder por las reparaciones menores y de las mayores que sean consecuencia de aquellas que no fueron objeto de oportuna reparación o notificación al nudo propietario.
Al tratar este tema surgen tres conceptos que hay que tener muy bien definidos, para delimitar el alcance de cada uno y la relación que entre ellos existe, estos son: nudo propietario, usufructuario y propietario pleno:
El primero es la persona que registralmente aparece como dueño por un título jurídico protocolizado, pero no puede usar el inmueble, en razón del usufructo constituido sobre dicho inmueble. El segundo: La persona que no es propietario, pero en virtud del usufructo constituido a su nombre, tiene el uso, goce y disfrute del inmueble y el tercero, cuando en una misma persona confluye el título de propietario y el derecho de uso del inmueble.
Finalmente el usufructo se puede extinguir por las causas siguientes: 1) Fallecimiento del usufructuario, vencimiento del plazo de duración, por confluir en la misma persona la condición de propietario y usufructuario, por el desuso del derecho por un período de 15 años o por el perecimiento del bien sobre el cual se había constituido.
Jesús Aponte Daza / Abogado UCV
Profesor de Pre y Postgrado USM
Servicios legales: +58 0412 2098199 – 0412 3622732
Email: jead751@gmail.com
Instagram: jesus.aponte.daza