Establece la letra “c” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (…”Son Causales de Desalojo…Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador”…)
Es oportuno citar el contenido de los artículos 1.594, 1.595, 1.596 (2da. Aparte y 1.597 del Código Civil, veamos:
Artículo 1.594: (…”El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió, de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor”…)
Artículo 1.595: (…”Si no se ha hecho la descripción se presume que el arrendatario ha recibido la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, y debe devolverla en la misma condición, salvo prueba en contrario”…)
Artículo 1.596: (…”También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador”…)
Artículo 1.597: (…”El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que sufriera la cosa arrendada, a o ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya”…)
El Código Civil vuelve a resaltar la obligación del arrendatario de hacer uso responsable y con debido cuidado del inmueble en el artículo 1.592, cuando al referirse a la primera de sus dos obligaciones principales (la segunda es el pago del alquiler en los términos convenidos), señala (…”Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias”…)
Estimados amigos, después de la causal de falta de pago, una de las más invocadas por el arrendador del local comercial para desalojar y recuperar el inmueble es precisamente esta, “EL DETERIORO DEL INMUEBLE QUE EXCEDE AL USO NORMAL DEL INQUILINO”, y ¿Qué quiere decir esto? Que es normal que un inmueble destinado al uso comercial, al ser devuelto por el arrendatario a su dueño, pueda presentar deterioro de pintura, cerraduras, puertas, aire acondicionado, y deterioros similares, que no caen en el concepto de daño malicioso ni de deterioros mayores y graves.
Cuando se demanda el desalojo del local comercial con base a esta causal (letra “C”, artículo 40 de la Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial), debemos realizar antes de introducir la demanda, una Inspección Judicial “extra litem” con el auxilio de expertos y de fotógrafos, quienes actúen como auxiliares del tribunal, dejando expresa constancia por vía de experticia técnica y de exposiciones fotográficas de los deterioros, daños e incluso de condiciones de inhabitabilidad, riesgo estructural o de higiene del inmueble, por la negligencia o proceder malicioso del arrendatario. En juicio, debemos ratificar esa probanza durante el “iter probatorio”, y adminiculando esta prueba con otras, demostrar al juez, que se verifica la causal de desalojo en referencia.
Cuando el inmueble presenta daños y deterioros ocasionados por el descuido, negligencia o intencionalmente por el inquilino, podemos promover la inspección del ente público relacionado con el servicio de que se trate. Por ejemplo, deterioros a nivel estructural del local comercial, que no obedezcan al uso normal del inmueble, promoveremos la inspección de la división de Ingeniería Municipal, si el riesgo es sanitario, promoveremos la inspección de los entes competentes en el ramo sanitario del estado, y si se trata deterioros graves del sistema eléctrico que amenacen con un incendio, nos dirigiremos al cuerpo de bomberos más cercano al inmueble arrendado, para que realicen la inspección e informe del caso. Recordemos, que estos informes que elaboren las autoridades competentes sobre el tipo de deterioro y daño causado al inmueble alquilado hacen prueba en el juicio de desalojo que intentemos, ya que se tratan de instrumentos públicos, de conformidad con el contenido del artículo 1.360 del Código Civil.
Si planteamos una demanda cumpliendo con el material probatorio anteriormente mencionado, podremos obtener una sentencia con lugar, a pesar de las defensas infundadas y estrategias dilatorias que pueda plantear el arrendatario demandado; así lo confirma la sentencia N°000192 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, pronunciada en fecha 03/05/2023.
Jesús Aponte Daza / Abogado UCV
Profesor de Pre y Postgrado USM
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