NO ME RECIBEN EL PAGO DEL ALQUILER DEL LOCAL COMERCIAL ¿CÓMO ME MANTENGO SOLVENTE?
Estimados amigos, aquí les traigo un caso recurrente que llega a mi Oficina, (hoy trataré el arrendamiento del local comercial) cuando el Arrendador propone a su arrendatario un aumento del alquiler y este último nos expresa en la consulta que es un incremento que no puede pagar, traduciéndose la situación en razonable preocupación para el consultante que luego con frecuencia pasa a ser cliente.
El fundado temor radica en el riesgo de caer en insolvencia, que pueda configurar la causal de desalojo establecida en la letra a del artículo 40 de la Ley de Regulación para el Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (…”Son causales de desalojo: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio”…)
Es aquí cuando se hace pertinente citar el contenido del artículo 27 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual expresa (…”Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial. Estos montos solo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador…)
A los fines de la instrumentalización práctica de este procedimiento el más alto Tribunal de la República, en fecha 26 de octubre de 2011, en Sala Plena aprobó la Resolución distinguida con el N°2011-0051, que crea las oficinas de control de consignaciones (OCC) y deja la puerta abierta para la creación de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), para las correspondientes circunscripciones judiciales.
En el Área Metropolitana de Caracas, esta Oficina funciona está en pleno funcionamiento en el mismo edificio donde se encuentran los Juzgados de Municipio en Los Cortijos, piso 3, pero hay zonas del país donde no está operativa, y para este supuesto, la misma Resolución prevé en su artículo 2, que en aquellas zonas en que no este funcionando la OCCAI, los arrendatarios de inmuebles destinados al uso comercial, harán las correspondientes consignaciones de cánones de alquiler, ante el Juzgado de Municipio.
Pero atención estimados amigos, ese Juzgado de Municipio debe ser el que corresponda la Circunscripción territorial de ubicación del inmueble arrendado, y bien sea que se realice la consignación ante la OCCAI o ante el Juzgado de Municipio, será requisito esencial para la validez de los pagos de alquiler por esta vía subsidiaria, el que se notifique al arrendador, para que esté en pleno conocimiento de que esas cantidades por concepto de alquiler, están a su orden y disposición, bien sea en la OCCAI o en el Juzgado de Municipio.
Finalmente, como me lo solicitan algunos seguidores, les suministro una guía orientativa de los requisitos básicos con que deben cumplir los arrendatarios al realizar las consignaciones para mantener su estado de solvencia, recordándoles, que dichas consignaciones deben ser hechas dentro de los 15 días siguientes al vencimiento convenido en el contrato de arrendamiento.
Para efectuar las consignaciones de alquileres, deben cumplirse con los requisitos siguientes:
- -Contrato de Arrendamiento (original y copia)
- -Dirección del Arrendador, N°de celular con WhatsApp y correo electrónico
- -Monto del alquiler
- -Cuando la parte arrendataria sea una empresa, registro mercantil (Acta constitutiva y última Asamblea), donde conste las facultades del consignante para realizar las consignaciones a nombre de la empresa.
- Si el arrendatario actúa a través de apoderado, poder notariado con facultades para este acto.
- Cancelar los emolumentos del alguacilazgo para el pago del traslado y notificación del arrendador.
- Para el supuesto que no se tenga la dirección del arrendador, tal circunstancia se deberá manifestar a la Oficina de consignaciones, para que se acuerde su notificación por vía de cartel publicado en la prensa.
Jesús Aponte Daza / Abogado UCV
Profesor de Pre y Postgrado USM
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