VIVIENDA Y LOCAL COMERCIAL, TIENEN DISTINTOS PROCEDIMIENTOS
Es importante señalar que el desalojo de una vivienda o de un local comercial, tiene lugar por procedimientos distintos, y con tratamiento legal también diferente al obtenerse la respectiva sentencia definitivamente firme que lo declare con lugar.
En tal sentido la normativa adjetiva y sustantiva es distinta para cada caso, cuando se trata de vivienda va regir la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N°6053 del 12 de noviembre de 2011 y cuando se trata de un local comercial tendrá aplicación la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, contenida en el Decreto N° 929 del 24 de abril de 2014 y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N°40.418 del 23 de mayo de 2014
Una de las causales más frecuentemente invocadas para demandar la resolución del contrato de arrendamiento es la insolvencia del arrendatario. Ahora bien, la insolvencia del local comercial puede invocarse como causal de resolución cuando adeuda dos o más cánones de alquiler (artículo 40, letra a), en tanto que en el caso de la desocupación de viviendas, esta causal trasciende en derecho, cuando el arrendatario adeude cuatro o más cánones de alquiler (artículo 91), el cual textualmente establece lo siguiente (…”Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1.- En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin”…)
Otra diferencia entre ambos procedimientos, es que en el caso de del Local Comercial, cuando las partes no acuerdan la prórroga del contrato, si el Arrendatario está solvente en sus pagos de alquiler, nace para el de pleno derecho (optativo para el y obligatorio para el Arrendador) el beneficio de la prórroga legal y vencida dicha prórroga procede el desalojo, conforme al criterio vigente y vinculante del más alto tribunal.
El inquilino del inmueble destinado vivienda no goza del beneficio de la prórroga legal.
En el caso del desalojo del local comercial no está contemplada legalmente la causal de necesidad de ocupar el propietario el inmueble para su uso personal (necesidad), pero ello si se prevé legalmente como causal de desalojo del inmueble alquilado para vivienda.
El procedimiento a seguir en el caso del desalojo de local comercial se rige por el procedimiento oral previsto en el Código de Procedimiento Civil (artículos 864-879),por expreso mandato del artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
El procedimiento para tramitar judicialmente el desalojo de inmuebles arrendados con fines de vivienda, exige previamente el agotamiento de la vía administrativa ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), que implica la presentación de una solicitud del Arrendador asistido o representado de abogado. Esta solicitud debe estar fundamentada en causal legal de Desalojo, conforme a la referida Ley especial aplicable, procediendo el ente a notificar al arrendatario para su comparecencia a una audiencia conciliatoria, con la presencia del funcionario que mediará entre las partes para procurar un avenimiento. Es importante señalar que si el arrendatario no cuenta con asistencia legal privada, el organismo oficiará a la Defensa Pública para que le sea asignado uno, fijándose la celebración de la audiencia, para una nueva fecha, una vez que conste en el expediente administrativo, la notificación del Defensor Público y que haya revisado las actuaciones del expediente, para imponerse de los hechos y poder preparar la defensa y argumentación que hará valer a nombre de su defendido en la audiencia conciliatoria.
Cuando se va demandar el desalojo de una vivienda cedida en arrendamiento, el agotamiento de esta vía administrativa previa es obligatoria para poder contar con la habilitación del resuelto de este procedimiento que permita accionar judicialmente, sin lo cual el Tribunal no admitirá la demanda, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 94 de la Ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda.
En cuanto al procedimiento en juicio, conforme al referido artículo 98 del referido instrumento normativo especial, se aplican las disposiciones procedimentales en el previstas en dicha Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, independientemente de la cuantía de la acción, y en forma supletoria el procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil.
Otra notable diferencia entre ambos tipos de desalojo, es que en el caso del desalojo de un inmueble destinado a vivienda, una vez que el Arrendador demandante ha ganado el juicio y tiene en su poder una sentencia que ha declarado con lugar la demanda, de conformidad con la sentencia N°1171 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 17 de agosto de 2015, bajo la ponencia de la Dra. Gladys María Gutierrez, se suspende el desalojo forzoso mientras la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) provea refugio o una solución habitacional o se compruebe que el inquilino tiene un lugar de habitación. Con respecto a esto último en nuestra práctica profesional varias veces hemos asumido con nuestros clientes propietarios-arrendadores la carga de probar ante el operador de justicia que el inquilino cuenta con otro inmueble apto para su habitación y en tal sentido hemos promovido ante el Tribunal las copias certificadas del documento de propiedad que avalan la titularidad del inquilino, Inspección Ocular con el auxilio de experto fotógrafo, procediendo en consecuencia, la desocupación forzosa.
Estimados amigos, finalmente hago notar, que en el juicio de desalojo de Locales Comerciales no se requiere el agotamiento previo de procedimiento administrativo para acceder a la vía judicial, pero hubo una excepción con el procedimiento especial establecido entre el 13 de marzo de 2020 al 7 de octubre de 2021 por vía de Decretos del Ejecutivo sucesivamente prorrogados, con motivo de la pandemia del covid 19, todo lo cual ha sido ratificado por la sentencia N°92 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 1 de marzo de 2024.
Jesús Aponte Daza / Abogado UCV
Profesor de Pre y Postgrado USM
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