Partiendo del efecto “erga omnes” que jurídicamente significa, que un acto, una disposición legal o una decisión definitivamente firme de un Tribunal, es oponible a terceros, hoy vengo a comentarles la sentencia distinguida con el N°0098, de fecha 21 de marzo de 2023, emitida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
Se trató de un juicio de partición intentado por la ex cónyuge, fundamentando su accionar en la plusvalía del inmueble que sirvió de asiento al domicilio conyugal (bien propio de su ex esposo), pero según su afirmar, dicha plusvalía sobre la cual demanda la partición, era producto de las mejoras, trabajos e inversiones efectuadas durante el matrimonio, con recursos de la comunidad conyugal.
Tanto en el Juzgado Superior, como la Sala Civil del más alto Tribunal, declararon sin lugar la demanda. El primero por imposibilidad de practicarse la partición del inmueble, pues según la sentencia, el documento de adquisición era autenticado y no registrado, y por su parte la Sala Civil del más alto Tribunal de la República, en razón de no haber sido probadas las mejoras y trabajos en el inmueble, alegados por la demandante.
Pero antes de analizar el importante aporte de esta decisión, debo comentarles que la misma encuentra un importante precedente en otra decisión de la misma Sala, signada con el N°638 de fecha 6 de diciembre de 2010, en la cual se había expresado que la falta de registro del documento de venta no conlleva su inexistencia, habida cuenta que el contrato se perfecciona con el consentimiento de las partes.
Esta sentencia del 2023 viene a ratificar el criterio en referencia.
Dicha decisión toca en forma directa lo que establecen los artículos 1920 y 1921 del Código Civil. El primero se refiere a todos aquellos actos que deben registrarse, y en tal sentido su ordinal 1° establece “…Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse: …Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca…”
Por otra parte, el artículo 1921 del mismo Código, se refiere a que deben ser registrados para todos los efectos legales: El decreto de embargo sobre inmuebles y las demandas a que hacen mención los artículos 1279, 1281, 1350, 1466 y 1662 del mismo cuerpo normativo.
La sentencia del 21 de marzo de 2023, cobra aún mas importancia, en cuanto a la validez de las ventas de inmuebles que no se hayan registrado, por el hecho de los altos costos que actualmente implica la protocolización de un instrumento de esta naturaleza, lo cual podría animar a algunas personas a conformarse con el documento suscrito por las partes, con base al gran argumento de la decisión “in comento”, que el consentimiento de las partes conlleva a existencia del contrato de venta, pero hay un requisito fundamental adicional, para que tal validez del documento sin registro tenga efecto, es que previamente y con anterioridad al acuerdo de voluntades (recuérdese documento de venta sin registro) no exista un tercero con derechos adquiridos y conservados sobre el mismo inmueble, y esto por mandato expreso del artículo 1924 del mismo Código, que establece textualmente …”…Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble…”
Jesús Aponte Daza – Abogado egresado UCV
Profesor de Pre y Postgrado USM
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