NO DEMORES EN REGISTRARLO
Llegan a la consulta casos de personas que han adquirido un apartamento, terreno o casa a través de un documento autenticado ante Notaría Pública, lo cual representa en nuestra opinión un riesgo innecesario por las razones que seguidamente expongo y que nos ha enseñado la práctica profesional.
Primero: Es relativamente frecuente que cuando se presenta ante la Oficina de Registro Inmobiliario el documento de adquisición previamente notariado, el revisor legal advierte algún defecto en el texto del documento, un lindero errado, un dato de registro mal reproducido, un error de número de cédula de alguna de las partes intervinientes, un error en el apellido, etc. El problema surge cuando el vendedor ya no es ubicable, se ignora su paradero, pues se requiere del otorgamiento de un documento de venta con las correcciones del caso, y allí es donde el comprador con alto grado de preocupación llega a la oficina preguntando ¿Qué se puede hacer para solucionar la situación, habida cuenta que ya pagó el precio integro de la negociación?
Segundo: La segunda situación que se plantea y que hemos visto en nuestro ejercicio, es el de personas que adquieren el inmueble por el documento otorgado en Notaría y “engavetan” el documento y se olvidan de registrarlo, lo cual además del posible problema planteado en el párrafo anterior, puede traer uno adicional sumamente grave y se trata de que dentro del lapso de dos años, contados a partir de la fecha del otorgamiento del documento notariado, fallezca el vendedor, y ustedes se preguntarán ¿Por qué?.
El numeral segundo del artículo 18 de la Ley de Impuestos Sobre Sucesiones, Donaciones y demás Ramos Conexos, establece…”Forman parte de la herencia, a los fines de esta Ley…Los inmuebles que para el momento de la apertura de la sucesión aparecieran enajenados por el causante por documentos no protocolizados en la correspondiente oficina de registro público conforme a la Ley, con excepción de las enajenaciones constantes en documentos auténticos, cuyo otorgamiento haya tenido lugar por lo menos dos (2) años antes de la muerte del causante”
El citado dispositivo legal, permite apreciar con meridiana claridad, que si ese documento mediante el cual se compró un inmueble, no fue registrado o protocolizado dentro de los dos años anteriores al fallecimiento del vendedor, será reclamado por sus herederos como un bien integrante de la herencia, lo cual implicará, que de no llegar las partes involucradas (Comprador y Sucesión), a un acuerdo, terminarán en una disputa ante los Tribunales, que se sabrá cuando comienza, pero no cuando termine, con toda la inversión de tiempo, esfuerzo y recursos que ello conlleva.
La conclusión es que, siempre será conveniente otorgar la escritura de venta directamente ante la Oficina de Registro Inmobiliario, pues cualquier error que presente el documento, será objeto de corrección por el abogado redactor y será presentado nuevamente ante el revisor legal de la oficina registral, hasta obtenerse su visto bueno, y para el caso de que el documento haya sido notariado, proceder inmediatamente a su presentación para su protocolización ante la Oficina de Registro, para que en caso de que presente algún error dicho documento, avisar lo antes posible al vendedor para el otorgamiento de un nuevo documento debidamente redactado y de ser posible directamente ante Registro.
Jesús Aponte – Abogado UCV
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