Este es un caso lamentablemente frecuente que nos llega a la consulta, cuando han fracasado las negociaciones entre el Arrendador y El Arrendatario referidas al establecimiento del nuevo alquiler para la nueva prórroga, o cuando estando en curso el término inicial del contrato o una de sus prórrogas ha transcurrido en tiempo promedio seis meses.
El Propietario o su administrador que lo representa en la relación arrendaticia, argumenta el aumento del índice inflacionario, de los impuestos y en no pocas ocasiones, que al arrendatario le esta yendo muy bien en sus ventas en el negocio que emprende en el inmueble que le arrendó.
Ante tal situación, llega el Arrendatario con gran nerviosismo ante el riesgo de caer en insolvencia en cuanto al cumplimiento de su principal obligación.
Recordemos el contenido del artículo 1579 del Código Civil, “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella…”
Como lo he dicho en mis videos de Instagram, ante la negativa del Arrendador de recibir el pago, (inmueble alquilado para local comercial), el inquilino sea persona natural o jurídica, no debe quedarse cruzado de brazos esperando caer en estado de insolvencia.
Recordemos que las dos principales obligaciones del arrendatario son: 1) Cuidar la cosa que le ha sido cedida en arriendo con la diligencia propia del buen padre de familia, y en tal sentido, generalmente se incluye una cláusula en el contrato de arrendamiento que obliga al inquilino a devolver el inmueble arrendado en las mismas condiciones de mantenimiento, conservación y limpieza en que lo recibe y 2) A pagar el canon de arrendamiento en la oportunidad contractualmente estipulada.
En el caso que el local comercial se encuentre en el Área Metropolitana de Caracas, corresponderá al arrendatario del inmueble, acudir a la OCCAI, que es la Oficina dispuesta para recibir las consignaciones por concepto de cánones de arrendamiento que el Arrendador se niega a recibir, lo cual en muchas ocasiones suele ocurrir por una intención mal sana del arrendador o de alguien que lo aconseja mal para provocar que el arrendatario caiga en mora del pago arrendaticio y así demandar el desalojo del inmueble, fundamentando la demanda de desalojo del local comercial en el numeral primero del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece, que al estar el inquilino incurso en el impago de dos mensualidades, puede ser objeto de demanda de desalojo. Esto opera en la práctica cerrando la cuenta bancaria respectiva, que la Ley especial obliga a indicarse en el contrato para los pagos del alquiler, e incumpliendo la obligación de notificar al inquilino cualquier modificación de la cuenta o Banco, con 15 días de anticipación a la fecha del pago del canon arrendaticio.
En caso de que el inmueble arrendado se encuentre en el interior del país, fuera de Caracas, el inquilino haciéndose asistir de un abogado conocedor de la materia, como sería lo más recomendable, debe agotar el siguiente orden de órganos para efectuar la consignación del alquiler. En primer término debe ubicar una Oficina de la OCCAI de la ciudad correspondiente a la ubicación del inmueble arrendado, de no estar funcionando, en segundo término debe tratar de ubicar una Oficina de OCC (Oficina de Control de Consignaciones del Circuito Judicial respectivo), y de tampoco haberla le queda la tercera y última opción, que es la de empezar a consignar dentro de los quince días siguientes a la fecha de vencimiento de pago, los alquileres en un Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial Territorial del local comercial.
Lo anterior se fundamenta en lo dispuesto en los artículos 5 y 27 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que ha sido ratificado por la sentencia de fecha 21 de junio de 2017 de la sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
Abogado Jesús Aponte / Egresado UCV
Profesor de Postgrado USM
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