Nos llegan a la consulta dos hermanos de la tercera edad, de origen italiano, quienes han hecho nuestro país como suyo trabajando duro por más de 50 años, quienes nos relatan que producto de su trabajo adquirieron en 1.986 un terreno y el galpón sobre el construido, en Mariches, estado Bolivariano de Miranda, en el cual trabajaron durante los primeros 20 años después de comprado, dedicados a la reparación de vehículos y maquinaria de construcción, siendo el caso que en el año 2008 lo alquilaron a una empresa que se dedica al depósito de materiales de construcción. La arrendataria desde el mes de febrero de 2015, ha dejado de pagar el canon mensual de arrendamiento en forma regular, y mucho menos ha sido posible lograr un ajuste acorde con la realidad económica del país.
Lo primero que entramos a analizar el quipo de abogados del escritorio, es la naturaleza de la relación contractual en cuanto al tiempo, resultando, que el contrato se convirtió en tiempo indeterminado en cuanto a su duración.
El instrumento legal que nos rigió en la demanda de desalojo, fue la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente la causal de la letra a del artículo 34 del referido instrumento legal, publicada en la Gaceta Oficial N° 36.845 de fecha 7-12-1999, pero por la importancia del tema tratado, me permito reproducir en buena parte el referido artículo:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo, c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación, d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador, e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador, f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble, g) Que el Arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador …”
En cuanto al procedimiento a seguir en este tipo de desalojos, es el juicio breve, previsto desde el artículo 881 al 894 del Código de Procedimiento Civil, en forma concordante con las previsiones procedimentales establecidas en los artículos 33 al 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Nos han preguntado en la consulta, si el galpón no tiene destino industrial, sino comercial, por ejemplo se vendan repuestos del ramo ferretero, materiales de construcción, pisos de porcelanato, grifería para el hogar, etc. al mayor y detal, como suele verse con frecuencia, ¿Cuál es la ley aplicable? La respuesta es tajante, el instrumento legal es la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Finalmente es importante que este tipo de demanda de desalojo, sea hecha y tramitada ante los tribunales competentes, por abogados especializados en la materia, ya que invocar erróneamente el instrumento normativo en que se fundamenta la acción, se traducirá en una pérdida de esfuerzo, tiempo y recursos económicos para la parte demandante, por la sencilla razón, que habrá una reposición de la causa sobrevenida, que dejará sin efecto las actuaciones judiciales realizadas, reponiéndolas al estado de corregirse el instrumento legal y articulado invocado como base de la demanda.
Abogado Jesús Aponte / Profesor Postgrado USM
Egresado UCV +58 0412 2098199 0412 3622732