Cuando abordamos este tema, debemos distinguir dos situaciones en las cuales podemos estar en presencia del procedimiento del desalojo del local comercial.
Una de las preguntas iniciales que nos hacen en la consulta los propietarios de los locales comerciales que tienen problemas en las relaciones contractuales con sus arrendatarios es ¿Si se puede proceder al desalojo del inmueble alquilado para comercio? La respuesta depende del supuesto planteado, veamos: SUPUESTO 1: Que el contrato haya vencido en cuanto al término de su duración y SUPUESTO 2: Que el arrendatario haya incurrido en una de las causales del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Dentro del SUPUESTO 1, a su vez pueden presentarse dos situaciones, el primero que el arrendatario se encuentre solvente en el cumplimiento de todas sus obligaciones contractuales, caso en el cual se beneficiará con la Prórroga Legal, como lo he explicado en los videos de Instagram, y el segundo caso, en que no se encuentre al día con los pagos o haya incurrido en algún otro incumplimiento de sus obligaciones contractuales, caso en el cual no tendrá derecho de preferencia para ocupar el inmueble que sea destinado al arrendamiento en el mismo rubro y tampoco será acreedor a la prórroga legal.
En nuestra práctica profesional, cuando el cliente nos pide asesoramiento para no renovar el contrato de arrendamiento, con la antelación contractualmente prevista, procedemos a notificar mediante acto auténtico (Notaría Pública), al inquilino del local comercial, donde básicamente le notificamos en forma clara y precisa de los particulares siguientes: 1.- La decisión inequívoca e irrevocable del propietario de no renovar el contrato, 2.- La cita textual de la cláusula del contrato que estipula la antelación de tiempo con que cada una de las partes debe avisar a la otra su decisión de no continuar con el contrato (generalmente 30 días) y 3.- El día en que comienza y el día en que termina (ambos inclusive), la prórroga legal a que tiene derecho conforme al tiempo de la duración de la relación arrendaticia, de conformidad con lo establecido en el artículo 26 de la citada Ley.
Como lo he explicado en las redes sociales, este último dispositivo legal referido, prevé el lapso de prórroga legal a favor del arrendatario (caso que nos ocupa del local comercial).
Conforme a lo establecido por el artículo 25 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, siempre y cuando la duración del contrato de arrendamiento sea superior a los 6 meses, habrá prórroga legal para el inquilino (optativa) y que debe respetar el arrendador (obligatoria), la cual tendrá los lapsos de tiempo siguiente, según la duración de la relación arrendaticia, que paso seguidamente a relacionar.
Hasta 1 año: 6 meses
Más de 1 año y menos de 5 años: 1 año
Más de 5 años y menos de 10 años: 2 años
Más de 10 años: 3 años
Es importante señalar que el artículo 40 de la precitada ley, establece las causales de desalojo, y procedemos a reproducir textualmente su contendido (…”Son causales de desalojo: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2)cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos, b) Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana, c) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador, d) Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio, e) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado, f) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo, g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, h) Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros, i) Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
Finalmente amigos, en cuanto al procedimiento judicial a seguir, de acuerdo a lo establecido por el artículo 43 del referido instrumento legal, será el del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil.
Jesús Aponte / Abogado UCV
0412 2098199 – 0412 3622732