En materia de arrendamiento de vivienda, cuando el propietario del inmueble decide ponerlo en venta, debe respetar por mandato expreso del artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el derecho de preferencia para comprar del arrendatario, dicho dispositivo legal establece (…”En caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble, la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario o arrendataria que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero. Sólo será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario o arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento”…)
Es importante recalcar, que el precio, ni las condiciones de la operación de venta pueden ser producto del capricho, interés o mala intención del propietario, en particular la del precio, que no puede sobrepasar el justo valor que establezca por resolución la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (SUNAVI).
Nos preguntan nuestros seguidores ¿Cuánto tiempo tiene el Arrendatario para responder afirmativa o negativamente la notificación de la venta?
Son 90 días, independientemente del tiempo que tenga la relación arrendaticia, lo cual marca una notable diferencia con el arrendamiento de una oficina.
El abogado que asista al propietario vendedor, debe ser muy cuidadoso de cumplir con los extremos legales en la notificación de venta al inquilino, y dar cabal cumplimiento con este paso obligatorio antes de ofrecerse en venta el inmueble a terceros.
Estos requisitos básicamente son: 1) El precio no puede superar el establecido como justo valor por la SUNAVI, 2) No puede proponer que el pago lo efectúe en inquilino en un lapso igual o menor a un año, 3) No puede exigirse al inquilino el pago de contado, 4) debe anexarse al escrito de notificación, el precio justo del inmueble, 5) Debe señalarse la dirección del propietario a la cual el Arrendatario dirigirá su respuesta a la propuesta de venta, 6) Debe anexarse documento de propiedad, certificación de gravámenes y documento de condominio.
Como podemos apreciar, la notificación que debe realizar por imperio de la ley el propietario a su arrendatario cuando ofrece en venta el inmueble, debe ser redactada con mucho cuidado y adjuntarse la documentación citada, so pena, que se tenga por no efectuada en los términos de ley y no se baste legalmente para cumplir su cometido, peor aún, que habiendo sido realizada de manera irregular, y no haya contestado el arrendatario en el término de los 90 días, pueda pensar el propietario que ya agotó el trámite y que está en libertad de ofrecer en venta el inmueble a un tercero.
Caso contrario, efectuadas correctamente las actuaciones para notificar al arrendatario de la venta para que ejerza la preferencia ofertiva y éste no la ejerza en el lapso legal, el propietario queda en libertad de vender a un tercero, pero siempre en las mismas condiciones en que fue ofrecido al arrendatario.
Finalmente, hay que tener muy presente, que si realizada la notificación al arrendatario, transcurre más de un año sin venderse el inmueble, quedan sin efecto las referidas actuaciones y el propietario debe empezar de nuevo con el procedimiento de respetar la preferencia ofertiva de su inquilino, so pena que el este, ejerza la acción de retracto ante los tribunales competentes e invoque la nulidad de la írrita venta
Jesús Aponte / abogado UCV
Postgrado Derecho Mercantil UCV
Profesor de Postgrado USM
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