Hoy les vengo a comentar sobre uno de los tipos de venta, el denominado venta con pacto de retracto, el cuál en términos generales, es una operación de venta que incluye una cláusula convenida entre las partes (pacto de retro), mediante la cual el vendedor podrá recuperar la cosa vendida, pagando el precio y los gastos respectivos. Ejercido el pacto de retro dentro del plazo legal, queda resuelta la venta, sin obligación para las partes de devolver los provechos obtenidos.
El artículo 1534 del Código Civil reza textualmente (…”El retracto convencional es un pacto, por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artículo 1544”…)
A su vez el referido artículo 1544, establece cuales son esos gastos, a saber, además del precio, costos de la venta, reparaciones necesarias efectuadas y mejoras que le den plusvalía al bien rescatado, todo en el entendido que, el vendedor no podrá entrar en posesión, hasta haber satisfecho el pago de estos conceptos, pero habiéndolos satisfechos, toma el bien recuperado sin asumir cualquier gravamen que le haya impuesto el comprador.
Así las cosas, ¿Cuáles serán los requisitos para que podamos para estar frente a una venta con Pacto de Retracto?
Son dos: 1.- Que exista una venta, y como consecuencia los intervinientes pactan la cláusula de retro, que ejercida en tiempo legal, resolverá la negociación; 2.- Que la cláusula de retracto, sea de ejercicio potestativo para el vendedor.
¿Qué ocurre si el vendedor en el tipo de venta que hoy comentamos, fallece?
Serán sus herederos quienes podrán ejercer el derecho de retracto, igualmente podrán ejercerlo los terceros con acreencias contra el vendedor.
Por lo expuesto y con base a lo establecido en el artículo 1536 del Código Civil, si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, la propiedad será irrevocable para el comprador.
¿Qué pasa si el inmueble adquirido con la modalidad de venta con pacto de retracto, es objeto de la posesión por un tercero sin título y sin que medie consentimiento ni del vendedor ni del comprador
La respuesta la encontramos en el artículo 1539 del Código referido, en tal sentido, el comprador podrá ejercer la acción reivindicatoria del caso.
El artículo 1539 establece (…”El comprador con pacto de retracto ejerce todos los derechos de su vendedor”…)
Finalmente, si es el comprador con pacto de retracto el que fallece, ¿contra quién podrá ejercer el derecho de retracto el vendedor?
El vendedor podrá ejercer el derecho de retracto, contra cada uno de los herederos del comprador, por la parte que a cada uno le corresponda sobre el bien vendido.
Para la redacción de esta clase de contratos de venta o para el ejercicio del derecho de retracto correspondiente, el equipo legal que gerencio está a la orden de ustedes, para ofrecerles la asistencia legal necesaria y oportuna en este tipo de situaciones.
Abogado Jesús Aponte
Egresado UCV
Postgrado en Derecho Mercantil UCV
Profesor de Postgrado USM
Buenas tarde Dr, Hay alguna prohibición vía jurisprudencial que prohíba las ventas con Pacto de Retracto, es el caso que la gran mayoría de las notarias se niegan a dar noariar dichos contratos aludiendo que están prohibidos. Gracias
En una venta con pacto retracto, si no existe la forma de demostrar el pago del precio porque efectivamente no lo hubo, es susceptible de nulidad, a pesar de que el inmueble haya sido vendido a un tercero por parte de aquel que fue comprador y que haya transcurrido 20 años ?
Si vencido el tiempo establecido para que el vendedor ejerza su derecho de recuperar el bien, el artículo 1536 del Código Civil establece que el comprador adquiere IRREVOCABLEMENTE la propiedad del bien vendido bajo la figura de pacto de retracto convencional. Dada la taxitividad de este artículo ¡Cuál es el basamento legal que tienen los registradores y notarios para negarse a la inscripción de la nueva venta que pretende realizar el comprador, alegando que este debe de proveer al comprador de un documento de venta del bien que salió de su dominio, de lo que no está feliz?. Muchas gracias por la orientación que pudieren darme.