Estimados amigos y amigas, el prestamista sea persona natural o jurídica, va a requerir una garantía real para asegurar el retorno del capital facilitado en préstamo, sus intereses, para el caso que la persona que a su vez asume esa obligación no diere cumplimiento al compromiso.
Es allí cuando nos remitimos al artículo 1877 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente (…”La hipoteca es un derecho real constituido sobre bienes del deudor o de un tercero, en beneficio del acreedor, para asegurar sobre estos bienes el cumplimiento de una obligación”…)
Conforme a lo expresado, vamos a encontrar en su constitución al menos dos personas involucradas, pudiendo ser tres, y entre sus características más destacadas podemos citar:
1° Es un contrato accesorio, pues como ya expresamos, el contrato de préstamo que hace el sujeto A al sujeto B, va a estar garantizado con la hipoteca; 2° Es un derecho real, se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación y 3° Se constituye sobre bienes inmuebles, 4° Es un contrato formal, que requiere ser inscrito en la Oficina de Registro Inmobiliario en que está inscrita a su vez el título de propiedad del inmueble sobre el cual se constituye, 5° No confiere al acreedor el derecho de uso sobre el inmueble, 6° Es un derecho especial, además de su necesaria inscripción en la Oficina de Registro Inmobiliario, debe estar referida al bien específico sobre el cual recae y 7° Es indivisible, ello quiere decir, que ante un pago parcial del obligado principal o sus herederos, no se puede invocar la liberación parcial del inmueble hipotecado.
La hipoteca puede ser de tres clases, legal, judicial o convencional véase el artículo 1884 del Código Civil, paso a explicar brevemente.
La hipoteca legal se da a su vez, en casos siguientes: PRIMERO: Es la que resulta directamente de la Ley, cuando se ha enajenado a título oneroso un inmueble susceptible de ser hipotecado, y surge la hipoteca legal para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del acto de enajenación, en el entendido de que, en la constitución de esta garantía real no ha tenido lugar la intervención de las partes. SEGUNDO: Los tres supuestos previstos en el artículoc1885 del Código Civil a saber: 2.1 Supuesto de Sucesión en relación con los coherederos, 2.2 Sociedad en relación a los socios y 2.3 En la Comunidad en relación con los comuneros y TERCERO: La concedida a favor de los menores y entredichos respecto a los bienes de su tutor.
La hipoteca judicial: La define el artículo 1886 del Código Civil (…”Toda sentencia ejecutoriada que condene al pago de una cantidad determinada, o a la entrega de cosas muebles, o al cumplimiento de cualquiera otra obligación convertida en la de pagar una cantidad liquida, produce hipoteca sobre los bienes del deudor en favor de quien haya obtenido la sentencia”…)
La hipoteca convencional: Es la que surge amigos de la manifestación de voluntad de las partes, se perfecciona mediante un contrato, que debe constar en escritura pública. Seguramente cuando compraron su vivienda a crédito, pudieron leer en alguna parte del documento de venta una expresión similar a la siguiente (… y, en general para responder de todas las obligaciones que asumo por este documento, constituyo hipoteca convencional y de primer grado a favor del “El Banco” hasta por la cantidad de ……., sobre el inmueble que he adquirido por este documento, debidamente determinado y deslindado en el mismo”…).
El tema que les traje hoy, lo seguiremos tratando más adelante, en muchos puntos interesantes por demás, porque se relaciona directamente con los contratos de compra de inmuebles a crédito, donde la persona del vendedor puede garantizar para sí el pago del saldo del precio con sus correspondientes accesorios, mediante la constitución de esta garantía, o bien se constituye a favor de un tercero, cuando es una entidad bancaria quien concede el préstamo al comprador para la adquisición del inmueble.
Para todo lo relacionado con constitución de hipoteca, su liberación por pago o alguna de sus formas legales de extinción, así como demandas que persigan su ejecución, nos encuentra en la web y redes sociales como Jesus Aponte & Asociados.
Abogado Jesús Aponte
Egresado UCV
Postgrado Derecho Mercantil UCV
Profesor de Posgrado Derecho Mercantil USM
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