Con motivo de los lamentables acontecimientos acaecidos en nuestro país en fecha reciente, hemos recibido preguntas de allegados y familiares de quienes que eran propietarios de inmuebles en el Estado La Guaira, Venezuela.
Al respecto, algunos consultantes nos han expresado que el inmueble destruido por los terremotos era el único activo patrimonial que poseía su causante, en otras consultas, que era uno de los inmuebles que su familiar en vida había adquirido.
Cuando redactamos un documento de condominio, entre las cláusulas que debe contener, hay una en particular que se refiere al origen de la propiedad del terreno por parte de la empresa que vende las unidades habitacionales y locales comerciales; con señalamiento expreso de los datos de protocolización del documento de su compra ante la oficina de registro inmobiliario, y por otra parte, también debe señalarse el origen de la propiedad de la construcción representada por la edificación, que puede a su vez haber sido levantada con recursos económicos propios de la empresa constructora, o provenientes del financiamiento de una institución bancaria, con la correspondiente imposición de gravamen hipotecario sobre edificio y terreno.
Es importante indicar, que ese crédito bancario garantizado con hipoteca, al ser pagado por la empresa constructora, conllevará la correspondiente liberación del gravamen, con la inscripción en la oficina de registro inmobiliario de la liberación del acreedor, estampándose la nota marginal de liberación en el documento de compra, y ello lo señalo, porque cuando esa empresa constructora de la edificación haya vendido más del 75% de los apartamentos y locales del edificio, implica para los compradores de apartamentos y locales el derecho y obligación de constituir y registrar el documento de condominio, siendo ya los propios adquirentes de las unidades habitacionales y comerciales, quienes gestionarán por si mismos la administración de los bienes comunes, nombrarán la junta de condominio y administradora de la edificación bajo el régimen de propiedad horizontal, conforme a la ley que rige esa materia en nuestro país.
Dicho lo anterior, y formalizado el régimen de propiedad horizontal, los propietarios de las unidades habitacionales y locales, son dueños de las áreas comunes en proporción a sus alícuotas (porcentajes de propiedad en el condominio), por ende, destruida la edificación (pérdida total) no han perdido todo, siguen siendo propietarios en proporción a las referidas alícuotas del terreno sobre el cual se construyó el edificio y es aquí donde cualquiera de los propietarios presentes, representados por apoderados o sus herederos (que hayan realizado la correspondiente declaración sucesoral y obtenido la solvencia de la administración tributaria), podrán solicitar la división y liquidación del terreno o por vía amistosa o judicial. En este ultimo caso de propietarios fallecidos, nos han llamado y escrito en los ultimos días personas identificándose como causahabientes, y solicitando cita para consultas para la realización de la declaración sucesoral, y ha sido una de estas consultas, la que ha motivado el presente artículo, cuando una persona nos preguntó, ¿Que si destruido en su totalidad el edificio, en que su familiar era propietario del penthouse, les asisía algún derecho? La respuesta es la que he expuesto en estas líneas, repito, si hay derechos para todos los propietarios o sus herederos, sobre el terreno donde se construyó la edificación, en función de la alícuota de condominio respectiva, por tratarse de un bien común.
Sin embargo, si hay un número de propietarios cuyo porcentaje sea superior a las tres cuartas partes del valor del inmueble, pueden ponerse de acuerdo para adquirir la parte del o los propietarios minoritarios que están solicitando la división y liquidación del terreno, pagando a estos la participación que les corresponde del valor del terreno en función del porcentaje (alícuota condominal que le corresponde según el documento de condominio), previo avalúo de expertos del valor de dicho terreno sobre el cual estaba construida la edificación, para determinar el precio justo a ser pagado a los solicitantes conforme al mercado de bienes raíces.; en el entendido, que también puede la totalidad de propietarios acordar la venta o arrendamiento del terreno a un tercero, siempre que ello sea deliberado y aprobado en asamblea extraordinaria de propietarios.
Lo anterior aplica no solamente para las edificaciones destruidas totalmente por los terremotos, sino también, para aquellos edificios que por los graves daños estructurales que presentan, amenazan con desplome en cualquier momento, con el aval de las inspecciones e informes de técnicos y profesionales en construcción civil y además estas edificaciones han sido declaradas por los entes competentes como inhabitables con la correspondiente orden de desalojo.
Jesús Aponte Daza / Abogado egresado UCV
Especialista en Derecho Mercantil UCV
Profesor de Pre y Postgrado USM
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