Pedro había suscrito un contrato de arrendamiento por una casa en La Pastora, en la cual vivió con su núcleo familiar por 12 años.
Pedro fallece y en nuestra oficina se presenta la viuda y quien fue su cuñada para solicitarnos asesoría y defensa legal ante la amenaza de desalojo de los propietarios del inmueble, representados por una sucesión, ante lo cual le expusimos lo siguiente:
Lo primero que debemos tener en consideración y en relación directa al caso planteado es traer el contenido del artículo 1163 del Código Civil, que establece (…”Se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato”…)
Partiendo de la previsión de la ley sustantiva en referencia, emerge como conclusión primaria: Salvo que el contrato de arrendamiento en una cláusula expresa contemple su finalización por la muerte del arrendatario, con base al carácter “intuitu personae” de la convención y señalamiento inequívoco, que el mismo no contempla la subrogación del lugar del arrendatario por sus herederos y causahabientes; operaría la continuación de la relación arrendaticia con los familiares que con el inquilino fallecido habitaban el inmueble.
Ahora bien, no basta con el derecho que otorga el derecho común (artículo 1163 del Código Civil ya citado) a los familiares que habitaban con el arrendatario fallecido de continuar como inquilinos, sino que los familiares deben agotar el cumplimiento de la notificación de esta situación ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (SUNAVI), dentro del lapso de treinta (30) días hábiles continuos contados a partir del deceso del arrendatario primitivo.
Entonces estimados lectores, para que opere la subrogación en el lugar de arrendatarios del contrato de arrendamiento de vivienda a favor de los familiares del inquilino fallecido deben darse tres condiciones:
1.- Que el contrato de arrendamiento no contenga una cláusula en que las partes hayan convenido, que, en caso de fallecimiento del arrendatario, queda resuelto el contrato, y no opera la continuación del mismo por vía de subrogación en favor de sus herederos y causahabientes,
2.- Que los familiares se encontraren habitando el inmueble arrendado para fines de vivienda con anterioridad al fallecimiento del arrendatario y
3,- Que los herederos y causahabientes notifiquen a la SUNAVI la situación dentro de los treinta (30) días hábiles consecutivos, contados a partir del fallecimiento del arrendatario.
Para que la SUNAVI imparta la homologación de la solicitud de los herederos y causahabientes, estos deben probar ante el ente administrativo, que habitaban en forma pacífica con el arrendatario original el inmueble arrendado.
Por otra parte, es importante recalcar, que el contrato de arrendamiento en que se subrogan los herederos y causahabientes, deben cumplirlo en los mismos términos y condiciones en que fue suscrito, no pudiendo pretender la aplicación o regencia, de términos distintos.
¿Qué recaudos deben presentar los herederos y causahabientes ante la SUNAVI?
1.-El acta de defunción del arrendatario original.
2.-Constancia de Residencia y Rif de los familiares, que evidencie coincidencia entre la dirección que expresan dichos documentos y la del inmueble arrendado
3.-Cédulas de identidad de los herederos y causahabientes
4.-Contrato de arrendamiento (original y copia)
5.-Recibos o comprobantes de pago, que avalen la solvencia del pago del canon arrendaticio.
Finalmente, una vez comprobados por la SUNAVI todos cada uno de los extremos que hacen posible la subrogación, emitirá a favor de los familiares del arrendatario fallecido una constancia que los autoriza para continuar en condición de arrendatarios con la relación arrendaticia, reitero, en las mismas condiciones y términos en que fue suscrita originalmente, estando obligados los solicitantes a seguir pagando el canon de arrendamiento, durante el tiempo que dure el trámite administrativo.
Jesús Aponte Daza / Abogado egresado UCV
Postgrado en Derecho Mercantil UCV
Profesor de Pre y Postgrado USM
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