Pedro compra a su amigo Juan un terreno con una casa sobre el construida, y ha pagado el precio conforme puede probar con recibos suscritos de puño y letra por el vendedor.
El vendedor desaparece, antes de registrarse la escritura de venta, y la única información que el comprador logra obtener de algunos familiares y amigos, es que salió del país, sin más detalles.
Pedro busca asistencia jurídica, acudiendo a un bufete de abogados, para explorar las acciones legales que le asisten para asegurar su propiedad sobre el inmueble adquirido, más no registrado hasta ese momento.
Estimados amigos, pongamos especial atención al hecho, que el comprador confiando en la amistad que tiene con Juan procedió precipitadamente a pagar el precio por la compra de un inmueble antes de su protocolización ante la oficina de registro inmobiliario, conformándose con la suscripción de recibos, que le entrega en señal de recepción del dinero pagado y conformidad su amigo vendedor. Este tipo de situación, es más frecuente de lo que podemos pensar, más aún cuando median circunstancias de urgencia del dinero producto del precio de la venta, o la urgencia de ocupación del inmueble por parte del adquirente.
En el caso anterior, la posibilidad que le queda al comprador para obtener su título de propiedad ya no depende del hecho, que el vendedor suscriba el documento traslativo de propiedad ante el registrador Inmobiliario, sino de una sentencia pronunciada por un juez competente, que valga por título de propiedad, como resultado de un proceso judicial, en que Pedro demuestre durante el iter probatorio del juicio, todas las circunstancias y hechos que hacen procedente una sentencia que declare a su favor, que el adquirió el inmueble, y que vencido el lapso de ley para que voluntariamente el demandado de cumplimiento a la firma en registro, dicha sentencia valga por título de propiedad. En tal sentido, vamos a encontrar en este clase de sentencias, en su parte dispositiva: 1) Que la sentencia atribuye al accionante el carácter de comprador del inmueble conforme a lo alegado y probado en autos, 2) La condena del vendedor para suscribir la venta ante la oficina de registro inmobiliario y 3) Que en caso de no dar cumplimiento a lo dispuesto en el fallo durante el lapso de cumplimiento voluntario a que hace referencia el artículo 524 del Código de Procedimiento Civil, se procederá a la ejecución forzosa, que no es otra cosa, que el registro de dicha sentencia como título de propiedad, acordándose la remisión de la misma definitivamente firme, acompañada de oficio, para su correspondiente inscripción en el registro, y para que se estampe la nota marginal correspondiente en el documento de propiedad de Juan.
Este ejemplo que les traigo, grafica como el ordenamiento jurídico en determinados casos, hace que una sentencia sea título de propiedad, lo cual puede ocurrir en varias situaciones.
Otro caso frecuente son las opciones de compra, en la que el vendedor no cumple con el levantamiento de medidas judiciales que pesan sobre el inmueble, o liberación de una hipoteca que gravita sobre el mismo, o no obtiene dentro del lapso inicial de la opción o su prórroga, las solvencias respectivas, convirtiéndose en un obstáculo para la protocolización definitiva de la venta.
El artículo 1488 del Código Civil establece textualmente (…”El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad”…)
Acorde con lo expresado en estos comentarios, está la sentencia N°555 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de octubre de 2024, con motivo de una demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra de inmueble, que terminó con una sentencia de la Sala Constitucional del alto Tribunal, cuya decisión confusamente expresa en una parte, que obra de oficio y en otra, a solicitud de la parte demandante que ejerció el recurso de revisión constitucional, anulándose el fallo dictado en el recurso de casación inicialmente decidido por la Sala de Casación Civil, siendo que en la segunda sentencia del recurso de casación, conforme a lo decidido en la revisión ha lugar, se establece que comprador cumplió con todas sus obligaciones y el vendedor no procedió voluntariamente al levantamiento de los gravámenes que tenía el inmueble, trascendiendo en derecho, la ejecución forzosa del fallo, para que la sentencia valga por título traslativo de propiedad ante la oficina de registro inmobiliario, acordándose que con tal carácter fuera registrada.
Jesús Aponte Daza / Abogado egresado UCV
Especialista en Derecho Mercantil UCV
Profesor de Pre y Postgrado USM
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