Este es un tema recurrente en la consulta del propietario, que solicita la redacción de un mega contrato de arrendamiento protector y blindado de sus derechos para concretar el arrendamiento de un local comercial o vivienda, habida cuenta de los precedentes de juicios de desalojo en nuestro país con varios años de duración.
Pero sigue la gran pregunta, cuáles son esas cláusulas que blindan un contrato de arrendamiento, para que pueda asegurar a su propietario la recuperación del inmueble, ante su vencimiento o ante el incumplimiento contractual del arrendatario, veamos:
1.- ESTIPULACIÓN DE ALQUILER EN DÓLARES: En mi artículo publicado en este Blog en fecha 25 de junio de 2024, abordo precisamente este punto, que se traduce en el cobro de una mensualidad en moneda dura, que protege la rentabilidad del arrendamiento a favor del propietario-arrendador. Ya he dicho que este cobro en divisa extranjera está permitido por sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 6 de junio de 2024, que convalida el acuerdo entre Arrendador y Arrendatario, para establecer el pago del alquiler mensual en dólares.
No hay duda, que El Arrendador obtiene con el convenio de pago en dólares (u otra divisa extranjera), protección contra el proceso inflacionario, pero debemos tener en cuenta los aspectos siguientes, para que esta forma de pago no vulnere el ordenamiento jurídico, ni los criterios vinculantes del máximo Tribunal.
El Arrendador que arriende directamente o por interpuesta Administradora Inmobiliaria, no puede pretender el pago en efectivo de la moneda extranjera acordada como forma de pago. Si el inquilino no tiene disponibilidad de hacer el pago en efectivo, siempre podrá pagar en moneda de curso legal (bolívar) al tipo de cambio oficial del día de cambio, según el boletín del Banco Central de Venezuela (BCV), tal como lo establece el artículo 128 de la Ley del Banco Central de Venezuela y el Convenio Cambiario N°1 del 21 de agosto de 2018, que permite la libre convertibilidad de la moneda a lo largo y ancho del territorio de la República. La única forma en que el Arrendador pueda garantizarse el pago en divisa extranjera, en particular en dólares americanos de los Estados Unidos, es que se incluya una cláusula expresa, en que el arrendatario se obliga a pagar solo en divisa la divisa extranjera pactada, con exclusión de otro tipo de moneda, solo así será siempre exigible el pago en moneda extranjera.
Por otra parte, en caso de no renovarse el contrato de arrendamiento, debe incluirse una cláusula expresa, que establezca el acuerdo de las partes de considerar el pago realizado por el inquilino con posterioridad al vencimiento, “SOLO COMO INDEMNIZACIÓN DE USO DEL INMUEBLE”.
2.- FACULTAD EXPRESA DE NO RENOVAR EL CONTRATO: Y este aspecto debe ser visto desde un doble punto de vista.
Primero, la inclusión de la cláusula que establezca, que cualquiera de las partes puede dar aviso a la otra con por lo menos treinta (30) días de anticipación, de su voluntad expresa e irrevocable de no renovar el contrato.
Segundo, prever en la misma cláusula expresamente las formas de notificación para transmitir a la otra parte dicha decisión, correo electrónico, comunicación escrita con acuse de recibo, y en caso de imposibilidad de las dos primeras, la notificación judicial.
Lo anterior es crucial, para evitar que se produzca la llamada “tácita reconducción”, que opera, cuando en un contrato que no se incluye la cláusula de no prórroga y cumplido el período fijo de duración, las partes continúan de hecho su relación arrendaticia, esto es, el arrendatario poseyendo el inmueble y el arrendador, recibiendo el pago, lo cual se verifica de acuerdo con lo establecido en los artículos 1599 y 1600 del Código Civil
3.- ESTABLECIMIENTO DE CLÁUSULA DE ARBITRAJE: Un juicio de desalojo ante los tribunales de jurisdicción ordinaria, puede tardar tiempo, particularmente en aquellos casos en que la parte demandada emplea todos los recursos y tácticas dilatorias, con el solo ánimo de retardar el desalojo judicial forzoso. El arbitraje, es un proceso en el cual se trata de resolver las diferencias que surjan entre dos o más partes, quienes acuerdan la intervención de un tercero, que puede ser árbitro o tribunal arbitral, para que las resuelva. El tiempo del proceso de arbitraje es mucho mas corto, y ya no se concibe como un medio excepcional de utilización marginal por las partes en conflicto, sino que cada vez, es más utilizado por razones de celeridad y el Tribunal Supremo de Justicia le atribuye función jurisdiccional, porque los árbitros cuando resuelven la controversia, están declarando el derecho que asiste a la parte favorecida con la decisión, llamada laudo, que resume la función jurisdiccional, representando un acto jurisdiccional, que produce cosa juzgada. Así lo ha reconocido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 11 de mayo de 2018, que sin duda, se corresponde con su previsión en la carta magna en su artículo 258, como medio alternativo de solución de conflictos promovido por el Estado.
Jesús Aponte Daza / Abogado egresado UCV
Especialista en Derecho Mercantil UCV
Profesor de Pre y Postgrado USM
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