Es frecuente que propietarios de casas que cuentan con muchas habitaciones se dediquen al alquiler de estas piezas para estudiantes, particularmente, si se encuentran cerca de centros de estudios a nivel universitario. Otros dueños de apartamentos o casas, destinan una o dos habitaciones al alquiler a caballero o dama sola, que generalmente estén trabajando durante el día.
Hoy vamos a hacer algunos comentarios de este tipo de arrendamiento, muy frecuente, pero poco conocido en lo referente a su regulación legal.
El marco legal del alquiler de habitaciones, se encuentra en la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda del año 2011, que en su artículo 6, que trata del ámbito de aplicación, expresamente señala (…”Las normas contenidas en la presente ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento y se aplicarán en todo el territorio de la República. A tal fin los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley”…)
El artículo 7 de la misma Ley, nos define lo que se entiende por habitación (…”Para todos los efectos de la presente Ley debe entenderse como: …..Habitación: Espacio físico que es parte de un inmueble, utilizado como morada y asiento principal de persona o familia para su vivienda”…)
Es importante no confundir el concepto de habitación, con el de pensión. Esta última se refiere a un espacio físico integrado por un conjunto de habitaciones y áreas comunes utilizadas en forma permanente como vivienda. Este último concepto es la típica casa grande con muchas piezas o habitaciones que observamos en algunas ciudades y pueblos, para albergar personas que pueden habitarlas por pocos días o hasta meses y generalmente con un aviso en la puerta principal de entrada, que señala si hay o no habitaciones disponibles.
Pero cuando tratamos el tema de hoy referido al soporte legal del alquiler de habitaciones, desembocamos en lo que son los instrumentos legales reguladores de los derechos y deberes, tanto del arrendador, como del arrendatario y en consecuencia, en la protección legal para cada una de las partes, que además de la referida Ley especial referida, nos lleva al artículo 1579 del Código Civil que define el contrato de arrendamiento (…”El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella”…)
De esta definición legal, surgen las principales obligaciones para el arrendador de una habitación, las cuales son:
- – Hacer entrega al arrendatario de la habitación arrendada
- – La habitación, debe estar en condiciones de conservación, mantenimiento y limpieza que le permitan al inquilino usarla para su permanencia en la misma por el tiempo convenido y
- -Debe garantizar al inquilino su uso pacífico. Ello quiere decir, que por formar parte de un inmueble (casa o apartamento), no puede pretender el arrendador introducir objetos, muebles, hacer escándalos que impidan el derecho a descanso del inquilino, o pretender alquilarla a un tercero extraño para compartir el espacio (salvo que se haya convenido).
Por su parte el arrendatario también tiene obligaciones, y son:
- – Debe hacer uso de la habitación para el uso que ha sido convenido. Esto quiere decir, que no se pueden estar recibiendo visitas de terceros, sin el consentimiento del arrendador, almacén de mercancía, grandes cantidades de objetos distintos del uso personal, elementos inflamables, químicos u otros que representen riesgo para la seguridad de quienes residen en el inmueble, convertir en taller la habitación, pues todos los usos desviados del destino originalmente convenido, pueden llevar al propietario a solicitar el desalojo.
- – Debe hacer el pago puntual y por el monto convenido (canon de arrendamiento).
Una pregunta que nos hacen, es si el contrato debe ser escrito o verbal. Lo recomendable es hacer un contrato por escrito, que nunca será tan extenso como el que se hace por un inmueble completo, pero que contenga el clausulado básico que regule las relaciones entre el arrendador y el arrendatario; pero en la práctica, predomina el contrato verbal, donde a todo evento, está obligado el arrendador a entregar un recibo por el pago del alquiler, con expresa indicación del nombre del inquilino, lugar y fecha, monto, forma de pago concepto y mes que se cancela.
Importante es señalar, que salvo estipulación en contrario, o autorización del arrendador, el inquilino de una habitación no puede subarrendarla, o cederla a un tercero para posteriormente desaparecer, pues el arrendador procederá a solicitar el desalojo de la habitación en el marco de las previsiones de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Jesús Aponte Daza / Abogado UCV
Profesor de Pre y Postgrado USM
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