CUANDO EL INMUEBLE ES DESTINADO AL USO COMERCIAL
Estimados amigos y seguidores en Instagram (jesus.aponte.daza) y de mi sitio web, el tema que hoy les traigo lo he tratado en Instagram, sin embargo, la semana pasada un seguidor de Cabimas, Estado Zulia me solicitó una asesoría telemática por videollamada de WthasApp, sobre este tópico, ya que el es arrendatario desde hace 8 años de un local comercial en el que, desde el año pasado se presentan de filtraciones a nivel de techo, con goteras en aumento que le empiezan a dañar la mercancía que vende. Me explica, que el problema surge, cuando la parte arrendadora representada por una sucesión, en la persona de su apoderado le expresa que el como arrendatario debe reparar a su costa dichas filtraciones.
La Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 37 expresa (…”Las reparaciones mayores serán por cuenta del arrendador”…)
Pero entonces nos preguntamos, ¿Cuales son las reparaciones mayores que corresponden al arrendador asumir?
Serán aquellas que se refieren a la reparación de problemas estructurales del inmueble indispensables para que sea ocupable y pueda funcionar para el arrendatario para el fin comercial que lo llevó a tomarlo en alquiler.
Podemos citar como ejemplo: filtraciones de techos y paredes de significación, apreciables y en progresivo aumento, instalaciones hidraúlicas, eléctricas, telefónicas, cuya presencia, impiden en normal funcionamiento del inmueble para el comerciante, e incluso, pueda representar amenaza a la seguridad del personal administrativo, empleados, dependientes y clientes.
Los contratos de arrendamiento adecuadamente redactados, deben contemplar en forma expresa una cláusula referida a la responsabilidad del arrendador para responder de las reparaciones mayores, y la que atañe al arrendatario para solventar las reparaciones menores, representadas estas últimas, por citar ejemplos: sustitución de bombillos, piezas de grifería, cerraduras de puertas y similares.
La cláusula que regula esta situación en el contrato, debe determinar cual es parámetro que distingue una reparación mayor de una menor, con el inequívoco señalamiento de que la primera corresponde al arrendador y la segunda al inquilino. Este parámetro de referencia para distinguir ambos tipos de reparación puede referirse al costo o a la clase de la avería o daño presente en el inmueble.
Cuando una reparación mayor implica la desocupación temporal del inquilino mientras duran los trabajos, el tiempo en que éste se ve privado del uso del local comercial, puede ser objeto de descuento del monto a ser pagado por canon de arrendamiento y en tal sentido es conveniente su previsión en el clausulado del contrato, así como también se presentan reparaciones mayores, que no requieren el retiro del arrendatario para el desarrollo de los trabajos, supuesto en el cual, no se puede exigir al arrendatario que se retire temporalmente del inmueble, cuando no esté comprometida la seguridad de las personas y bienes durante los trabajos.
Cuando se presenten reparaciones mayores de urgente atención, que amenacen con daño irreparable o de gravedad estructural para el inmueble, e incluso para otros inmuebles vecinos, y no sea posible la comunicación con el arrendador, el arrendatario debe afrontarlos y los gastos deben ser reembolsados por el arrendador.
En los contratos de arrendamiento de inmuebles de vieja data de construcción, es muy conveniente la inclusión de una cláusula expresa que prevea la anterior situación y siempre y cuando sea comprobable, que el arrendador no pudo atender el llamado urgente de su inquilino para afrontar la reparación mayor en referencia; así como también es de vital importancia, la demostración por parte del arrendatario de que agotó todos los medios a su alcance para informarle de la urgencia de la reparación para evitar daños consecuentes para el inmueble.
El arrendador para quedar eximido de su responsabilidad, deberá probar en juicio: 1) Que no fue notificado de forma oportuna por el arrendatario, 2) Que habiendo sido notificado por su inquilino, hizo todo lo posible por solucionar las reparaciones mayores y que los daños producidos obedecieron a hechos o conducta imputable al arrendatario.
Lo anterior lo ratifica la decisión N°337, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del 11 de julio de 2018.
Jesús Aponte Daza / Abogado UCV
Profesor de Pre y Postgrado USM
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