ARRENDAMIENTO – EL DESAHUCIO
El Diccionario panhispánico del español jurídico nos define el desahucio de la siguiente forma (…”Acto de desalojar el propietario o titular de una heredad a un inquilino o arrendatario, por las causas expresadas en la ley o convenidas en el contrato”…)
En la práctica profesional nos encontramos con esta expresión cuando el Arrendador con la facultad que le otorga una cláusula del Contrato de Arrendamiento con la antelación de tiempo convenida con el Arrendatario, decide notificarlo por escrito de su voluntad de no renovarle el contrato, lo cual no necesariamente obedece a un incumplimiento contractual del inquilino.
Esta anticipación en el tiempo para manifestar dicha voluntad generalmente es de treinta o sesenta días a la finalización del término inicial, o de alguna de las sucesivas prórrogas.
Cuando las relaciones entre las partes no son las mejores, o el inquilino es evasivo, está ausente, y quienes se encuentran en el inmueble, trátese de vivienda o local comercial son familiares o empleados según sea el caso, la práctica profesional nos ha enseñado, que lo mejor es optar por la notificación judicial, practicada con un Juzgado de Municipio, ya que con la entrega que se haga a la persona presente de la notificación y el acta que se levante que haga constar su identidad, va dejar prueba para la parte arrendadora que ya su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento se ha comunicado al arrendatario, y dichas actuaciones se harán valer el juicio de desalojo respectivo, acompañándose al escrito libelar.
Para el caso que el inmueble se encuentre cerrado, el tribunal fijará el cartel de notificación contentivo de la manifestación del Arrendador en la puerta de entrada del inmueble y se introduce por debajo de la misma la notificación, todo para agotar todos los medios legales posibles de poner en conocimiento del arrendatario de la referida decisión del arrendador de poner fin a la relación arrendaticia. El Juzgado de Municipio ya irá preparado con el cartel, para el supuesto que no se encuentre persona alguna en el inmueble.
Cuando el inmueble ha sido arrendado con fines comerciales, al día siguiente del vencimiento del término (inicial o de prórroga) empezará a correr de pleno derecho la prórroga legal optativa para el inquilino y obligatoria para el arrendador, la cual variará en el tiempo, según el tiempo que tenga la relación arrendaticia (ver artículo 26 de la Ley para la Regulación para el Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial), mientras que cuando se trata de inmuebles arrendados con fines de vivienda, no hay prórroga legal y vencido el término de duración del contrato, el arrendador deberá agotar primero la fase administrativa ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) que lo habilitará una vez culminado ese procedimiento previo, para acudir a la vía jurisdiccional.
El artículo 1601 del Código Civil establece textualmente (…”Si ha habido desahucio, el arrendatario aún cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción”…)
Me llegan clientes que en su condición de Propietarios-Arrendadores y Administradores al encomendarme la redacción de Contrato de Arrendamiento, me solicitan que sea a tiempo fijo sin posibilidad de prórroga. En este supuesto, los Arrendadores no se deben poner nerviosos por no tener que practicar la notificación o desahucio, toda vez, que de conformidad con lo establecido por el artículo 1599 del Código Civil, el contrato termina el día prefijado.
En el arrendamiento del local comercial, cuando las partes han convenido que la duración es a tiempo fijo, no se requiere la notificación de la no prórroga, ni por el hecho de no haber sido hecha conlleva la tácita reconducción. En tal sentido se ha pronunciado la sentencia N° 290 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 7 de julio de 2022.
Jesús Aponte / Abogado UCV
Profesor de Pre y Postgrado USM
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