CLASES SEGÚN EL DESTINO DEL INMUEBLE
Me escriben al WhatsApp, me llaman al celular o plantean el caso a mi email, para preguntarme sobre diversos tópicos del tema arrendaticio. Uno frecuente es el referido al arrendamiento de Locales Comerciales, cuando el arrendatario me expone la problemática que atraviesa con el Arrendador, quien todos los años le propone un incremento en el monto del canon, pero llega un momento en que no puede acceder al pretendido incremento.
Otras veces son los arrendatarios de inmuebles destinados a vivienda, que en la consulta relatan que el inmueble presenta problemas de filtraciones, o de instalaciones de tuberías de agua (reparaciones mayores), que el Arrendador-Propietario se niega a reparar, no obstante estar ello previsto en la Cláusula que trata de ese supuesto durante la vigencia del contrato; y así podría seguir enumerando casos diversos que me llegan también de problemas de inquilinos de consultorios odontológicos, Arrendadores de Galpones con arrendatarios que han cambiado inconsultamente su destino, o se han atrasado en el pago de alquileres.
Este panorama introductorio, nos permite apreciar la existencia de diferentes clases de contratos de arrendamiento según el uso del inmueble convenido por las partes, y lo importante de estos comentarios, en que se diferencian en cuanto a las formalidades que requieren conforme a la Ley y los cuerpos normativos que los regulan durante su vigencia y en el momento que surgen las diferencias y eventuales controversias de las partes.
¿De que clases de contratos de arrendamiento según el destino del inmueble objeto del Contrato estamos hablando?
1.- Vivienda
2.- Comercio
3.-Consultorios, Oficinas, Galpones con fines Industriales, Instituciones Educativas.
Esta diferenciación es importante para el abogado que atiende el caso de Desalojo planteado por su cliente, toda vez que la invocación de la normativa va a variar dependiendo de las tres clases de arrendamiento que he mencionado.
Así las cosas, si se demanda el desalojo de un inmueble destinado a vivienda, sin perjuicio de la suspensión de las medidas de entrega material que deberá acatar la sentencia que recaiga, en los términos determinados por la medida cautelar dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 17 de agosto de 2015; deberá invocarse la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Si la demanda tiene por objeto el Desalojo de un local comercial, tendrá que invocarse la normativa contenida en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ejemplo: falta de pago de dos o más cánones, cambio de uso inconsulto por el arrendatario, deterioros mayores al uso normal y las demás causales previstas en su artículo 40.
Interesante es el supuesto del desalojo de un Galpón, un terreno, un consultorio, pues en estos casos se aplicará la vieja Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1.999.
Cuando el operador de justicia se encuentra frente a una demanda de Desalojo cuya normativa legal invocada es errada, para proceder a la admisión, antes acordará la corrección del escrito de la demanda, mediante un despacho saneador, apercibiendo al actor, que de no corregir la normativa legal aplicable, en el lapso señalado, la demanda no será admitida.
Jesús Aponte Daza / Abogado egresado UCV
Profesor de Pre y Postgrado USM
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