En el medio escuchamos la expresión arrendamiento, referida a inmuebles con destino de vivienda, comercial o industrial, y a esta figura contractual se llega, cuando un padre de familia, comerciante o empresario no cuenta con los recursos económicos para la compra del inmueble respectivo, o cuando ello obedezca a razones de otra índole.
Así las cosas, concretado el negocio jurídico, surge la imperiosa necesidad por un principio de seguridad jurídica para las partes intervinientes, el plasmar ese acuerdo de voluntades en un documento y es aquí cuando llegamos al concepto de Contrato de Arrendamiento, que en el caso de las viviendas, debe contar con la autorización de la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (SUNAVI), en el caso de arrendamiento de local comercial debe ser autenticado ante una Notaría Pública, y en el caso de que se tome en arriendo un inmueble para oficina o consultorio no se requiere de estas formalidades en el contrato, aunque siempre será de enorme importancia, que su redacción cuente con la participación de un profesional de derecho especialista en la materia (regulación de relaciones contractuales, diferencias, contingencias y eventuales controversias).
El contrato de arrendamiento se puede definir como aquel contrato en que una de las partes denominada Arrendador se obliga a ceder durante un período de tiempo determinado el uso y disfrute de un bien mueble o inmueble a otra persona denominada Arrendatario, a cambio de un precio que este último se obliga a pagarle en los términos de cantidad, tiempo y forma de estipulados en la convención arrendaticia (Contrato).
El mismo Código Civil nos define esta figura contractual, que representa a uno de los contratos más utilizados en la sociedad, cuando en el artículo 1.579 nos ofrece una definición, veamos “…El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquella…”
Pero las obligaciones no recaen solamente para la persona que toma en arrendamiento la cosa mueble o inmueble, también surgen deberes contractuales para el propietario-arrendador, resumamos cuales son las obligaciones de cada parte, ya que estamos frente aun contrato bilateral:
Obligaciones del Arrendador: Artículo 1.585 del Código Civil
- A entregar a El Arrendatario la cosa arrendada
- A entregarla en estado de servir al fin para el que se la ha arrendado y
- A mantener a El Arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del Contrato
Obligaciones del Arrendatario: Artículo1.592 del Código Civil
- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia
- Debe servirse de la cosa arrendada para el uso determinado en el contrato
- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos
En el caso particular de los arrendamientos de locales comerciales, nos llegan con frecuencia casos en los cuales por diversas situaciones, como por ejemplo: Cuando El Arrendador necesita el inmueble, propone al Arrendatario un aumento excesivo del cánon o tiene a otro candidato para arrendarlo, surgen diferencias entre las partes para acordar el nuevo monto del alquiler, y suele ocurrir la negativa expresa o tácita para recibirle el pago del alquiler mensual.
Ante tal situación, advierto al cliente, que no puede acumular dos (2) mensualidades de alquiler impagas, pues estaría dejando la puerta abierta para una demanda de desalojo en su contra, con base al ordinal a) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Importante es, realizar las consignaciones de los cánones que no quiere recibir el Arrendador, siempre dentro de los 15 días siguientes a la fecha de pago estipulada en el contrato por las partes. Así lo ha ratificado la sentencia N° RC-000507 proferida por la sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 28 de julio de 2017.
Jesús Aponte Daza / Abogado egresado UCV
Especialista en Derecho Mercantil UCV
Profesor de Pre y Postgrado USM
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