El tema surge con ocasión de la consulta que llega a mi oficina en días pasados, y que me hace la inquilina de un apartamento en la Urbanización Vista Alegre, Municipio Libertador, Caracas.
Me expresa la consultante, que está en condición arrendataria desde hace muchos años en un apartamento de vieja data, que inicialmente fue tomado en alquiler por sus padres y que allí ya está creciendo la tercera generación representada por sus tres hijos.
En mayo del año 2024, los propietarios del inmueble, una sucesión, le notifican con un tribunal de Municipio, de su intención de vender el inmueble, ofreciéndolo en primer lugar a ella en acato al derecho preferente para adquirirlo de conformidad con lo preceptuado por la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. Esa notificación, la cual nos muestra en la consulta, ciertamente cumplía con los parámetros formales establecidos en la Ley, es decir era explícita en cuanto a las modalidades, precio (justo valor), dirección de oficina del representante de la sucesión ofertante, teléfonos con WhatsApp y correos electrónicos para que contestara en el lapso de 90 días su interés en comprar y cerrar la negociación, apercibiéndole la parte final de la notificación, que vencido ese lapso sin que mediara una respuesta afirmativa expresa, o habiendo silencio, la sucesión (propietaria del apartamento), quedaría en libertad para cerrar la operación de venta con cualquier tercero, siendo el caso que ella no disponía de los recursos económicos para adquirir el inmueble, resultando en que un vecino compró el apartamento y tiene estrecha amistad con los anteriores propietarios.
La preocupación de la señora consultante viene por el relato de los hechos que me hace, específicamente referidos a un hostigamiento de que venía siendo objeto por parte de miembros de la sucesión, previos a la notificación referida, en el sentido, que necesitaban que desalojara, que ellos necesitaban el apartamento, para la menor de las integrantes de la sucesión. A todas estas, la señora me muestra todos los recibos de pago del alquiler de los últimos dos (2) años que prueban su estado de solvencia de su principal obligación (pago oportuno del canon), además de mostrarme fotografías del inmueble que evidencian el estado impecable en que se encuentra, en perfecto estado de mantenimiento, limpieza y conservación, que según su decir, es mucho mejor a cuando lo recibieron sus padres cuando lo alquilaron.
Ante tal hostilidad y actitud amenazante por recuperar el inmueble por parte de la Sucesión, ella me manifiesta el temor de que el comprador, proceda a desalojarla, ante lo cual procedo a darle mi respuesta y asesoramiento, el cual también extiendo para los lectores del Blog de mi página.
Respuesta: Sra xxx, el hecho de que el inmueble que usted viene ocupando en condición de inquilina desde hace tanto tiempo haya sido vendido a un tercero, no conlleva su Desalojo, ya que el comprador se subroga (sustituye) a los anteriores propietarios-arrendadores (Recuérdese Sucesión), en tal sentido, el comprador ahora es su Arrendador y la relación arrendaticia sigue exactamente igual en cuanto a las obligaciones y derechos que de ella derivan para ambas partes.
Lo anteriormente expresado, está expresamente establecido en el artículo 38 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual procedo a reproducir textualmente: …”Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de otra persona natural o jurídica, el nuevo propietario se subrogará totalmente de pleno derecho en la persona de los propietarios o arrendadores anteriores, en todos y cada uno de los derechos y obligaciones derivados de la relación arrendaticia existente y, por consiguiente, las partes estarán obligadas a respetar dicha relación en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la misma sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en la presente Ley”…
Jesús Aponte / Abogado UCV
Postgrado en Derecho Mercantil UCV
Profesor de Postgrado USM
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