Existe la creencia, que cuando un bien mueble o inmueble pertenece en comunidad ordinaria a varias personas, cuando uno de los copropietarios decide vender su parte representada por derechos proindivisos, existe un derecho preferente para que los otros comuneros lo adquieran, algo así como el derecho de preferencia para comprar que la legislación especial en materia inquilinaria concede al arrendatario frente a cualquier tercero, cuando el propietario manifiesta su voluntad de vender el inmueble arrendado.
Pues en materia de comunidad ordinaria no opera este mecanismo preferencial, en forma previa, sino que una vez consumada esa venta de los derechos proindivisos al tercero van a empezar a correr dos lapsos para que el comunero no adquirente ejerza el derecho de retracto de la venta.
Antes de entrar en el análisis de los fundamentos legales de lo expresado, es conveniente tener claro dos conceptos, 1) El de comunidad ordinaria y 2) Derecho de retracto.
Por comunidad ordinaria debemos entender aquella indivisa, lo cual conlleva a la existencia de tantos derechos como copropietarios. El derecho de cada copropietario queda limitado por los derechos de los demás cotitulares (comuneros). El porcentaje de derechos de cada comunero (propiedad indivisa), determina su participación en los derechos y cargas, por eso si una determinación de ese porcentaje, la participación se presume igual. Ante esa situación cada comunero puede disponer del porcentaje de sus derechos, pero no de la propiedad común.
Por otra parte, el derecho de Retracto en nuestro país se conoce como el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiere un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato (artículo 1546 del Código Civil).
A diferencia de lo que ocurre en el ámbito inquilinario, aquí no se da la llamada fase de “tanteo”, que sería cuando el sujeto que va a vender notifica de tal voluntad al sujeto que tiene derecho preferente previo a la operación, para que acepte o rechace el ofrecimiento, habida cuenta, que la norma establece en favor del segundo prioridad para comprar frente a cualquier tercero, y si no formaliza su aceptación, en el tiempo y condiciones propuestas, el oferente queda en libertad de ofrecer el inmueble a un tercero.
En el caso que nos ocupa, de la comunidad ordinaria, esa primera fase de tanteo no existe, existe es la del retracto, que presupone que ya la venta al tercero se ha verificado, se ha registrado ante la Oficina de Registro.
Es importante señalar que ese derecho de Retracto, solo es viable, cuando la cosa común no pueda dividirse, o en caso de hacerse, se causare menoscabo o daño.
Entonces amigos y amigas, ¿Cómo definir el derecho de Retracto legal?
“Es el derecho que por mandato de la Ley tienen ciertas personas y en determinadas situaciones para adquirir un bien que fue objeto de una compra-venta, subrogándose en el lugar del Comprador”.
Es aquí cuando resulta relevante mencionar que el artículo 1.547 del Código Civil viene a regular los lapsos para que el comunero no enajenante sea notificado por el vendedor o el comprador de la venta ya consumada, y que en el caso que este presente el comunero no enajenante son nueve (9) días contados a partir de dicha notificación, y para el caso que no estuviere presente y no tuviere quien lo represente, ese lapso será de cuarenta (40) días, contados a partir del registro de la escritura de venta.
Jesús Aponte / Abogado UCV
Profesor de Postgrado USM – +58 0412 2098199
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