Cuando se cede en arrendamiento un inmueble para uso comercial, puede el inmueble estar vacío, con sus instalaciones básicas de agua, electricidad, puertas y rejas de seguridad, pero en otras ocasiones puede tratarse del alquiler del inmueble con todos los bienes muebles incluidos, así como anuncio comercial, clientela, el Good Will, con todo el buen nombre ganado en el ramo comercial respectivo y reconocimientos honoríficos de la cámara de comercio, etc.
En este segundo caso estamos hablando de un fondo de comercio, que estamos alquilando, lo cual implica la cesión del contrato de arrendamiento, con la debida autorización del arrendador, o la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento, cuando el administrador representa al propietario, o es el propietario mismo que arrienda el local comercial con todos sus muebles incluidos, con la debida asistencia de un abogado especialista en el área mercantil.
El 19 de noviembre de 2023, escribí en el Blog de esta página, el artículo de la venta del fondo de comercio, y es pertinente referirlo, porque de dicho artículo extraeré el concepto del mismo “Es un conjunto de bienes materiales e inmateriales de los que se vale el comerciante para realizar su actividad mercantil, tales como mercancías, instalaciones, mobiliario, equipos, logo, nombre, clientela, patentes de invención, premios, reconocimientos, dibujos, derechos sobre el local donde funciona”
La redacción de contrato de arrendamiento debe contener un clausulado especial adaptado al objeto del mismo, y teniendo en cuenta algo importante, como son las relaciones comerciales y obligaciones del anterior arrendatario o del propietario mismo, con terceros (proveedores, distribuidores, prestamistas, acreedores bancarios, etc.), pues el hecho de que se presente un nuevo arrendatario al frente del Fondo de Comercio, ello no puede ser un atajo fraudulento del anterior inquilino para evadir sus obligaciones comerciales pendientes con terceros.
Una cláusula básica que incluimos en los contratos de nuestros clientes, la representa el objeto, que debe referirse al inmueble como ya referí al comienzo, perfectamente descrito, y a los muebles y mobiliario comercial que se encuentran en él para el funcionamiento del negocio (estantes, neveras, caja registradora, mesas y sillas, mostradores, hornos, vitrinas, anuncios, propaganda, microondas, etc.).
Como todo contrato de arrendamiento, se estipularán cláusulas referidas a la duración del contrato (Tiempo fijo o con posibilidad de prórroga), obligación para el arrendatario en cuanto al pago de servicio de electricidad, teléfono, aseo urbano, alícuotas de condominio, administración, impuestos, Seniat, y cualquier otro concepto similar aunque vengan a nombre del Arrendador y debe mencionarse, que el fondo de comercio se arrienda libre de todo pasivo, lo cual es muy importante que se determine en forma clara y mediante una redacción legal que implique una interpretación directa y sin confusión, y recalco esto, porque lamentablemente nos han llegado clientes con contratos de arrendamiento de fondos de comercio, en donde la redacción es confusa, errores ortográficos, confusión de las partes del contrato y hasta sin señalamiento del domicilio especial, para el caso de controversias que deriven de la relación arrendaticia.
Cuando se redacta la cláusula en que el arrendatario recibe el fondo de comercio libre de pasivos, hay que elaborarla muy cuidadosamente, pues en esta negociación, no estamos en el supuesto de enajenación del fondo de comercio, en que se publican los carteles participando a terceros la operación según lo establecido en los artículos 151 y 152 del Código de Comercio y que confiere más seguridad de manejar un negocio libre de pasivos y obligaciones por cumplir frente a terceros.
Con respecto a las obligaciones laborales, el negocio no debe ser arrendado con pasivos laborales, y en tal sentido, el arrendatario responde por las obligaciones laborales en forma exclusiva frente a su personal, Seguro Social, Ince, y todo lo referido a la explotación del local, mientras esté vigente el contrato.
Como en todo contrato de arrendamiento, el arrendatario no puede ceder, traspasar o subarrendar, correrán por cuenta de este, las reparaciones menores, y por supuesto la cláusula que establece el canon y su oportunidad temporal de pago, que es generalmente dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes.
Finalmente en el escritorio, nuestro equipo legal levanta un inventario de todo el mobiliario y que ya mencioné, el cual firman conjuntamente las partes, con la mención expresa, de que lo han constatado de manera personal, haciéndose constar el estado de conservación y mantenimiento de los equipos y mobiliario con todos los detalles como seriales, marca, características y en algunos casos henos anexado capturas fotográficas, cuando algún mobiliario o equipo presenta algún desperfecto o desgaste.
La cláusula final del domicilio especial elegido por las partes para dirimir cualquier controversia derivada de la relación arrendaticia, es obligante, siendo importante hacerles notar, que en los últimos contratos que hemos redactado, las partes nos han solicitado que incluyamos la cláusula de arbitraje, pues nos expresan y se entiende, que la jurisdicción ordinaria es muy lenta.
Abogado Jesús Aponte / Egresado UCV – Profesor de Postgrado USM
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