Cuando abordamos este tema, debemos distinguir dos situaciones en las cuales podemos estar en presencia del procedimiento del desalojo del local comercial.
Una de las preguntas iniciales que nos hacen en la consulta los propietarios de los locales comerciales que tienen problemas en las relaciones contractuales con sus arrendatarios es ¿Si se puede proceder al desalojo del inmueble alquilado para comercio? La respuesta depende del supuesto planteado, veamos: SUPUESTO 1: Que el contrato haya vencido en cuanto al término de su duración y SUPUESTO 2: Que el arrendatario haya incurrido en una de las causales del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Dentro del SUPUESTO 1, a su vez pueden presentarse dos situaciones, el primero que el arrendatario se encuentre solvente en el cumplimiento de todas sus obligaciones contractuales, caso en el cual se beneficiará con la Prórroga Legal, como lo he explicado en los videos de Instagram, y el segundo caso, en que no se encuentre al día con los pagos o haya incurrido en algún otro incumplimiento de sus obligaciones contractuales, caso en el cual no tendrá derecho de preferencia para ocupar el inmueble que sea destinado al arrendamiento en el mismo rubro y tampoco será acreedor a la prórroga legal.
En nuestra práctica profesional, cuando el cliente nos pide asesoramiento para no renovar el contrato de arrendamiento, con la antelación contractualmente prevista, procedemos a notificar mediante acto auténtico (Notaría Pública), al inquilino del local comercial, donde básicamente le notificamos en forma clara y precisa de los particulares siguientes: 1.- La decisión inequívoca e irrevocable del propietario de no renovar el contrato, 2.- La cita textual de la cláusula del contrato que estipula la antelación de tiempo con que cada una de las partes debe avisar a la otra su decisión de no continuar con el contrato (generalmente 30 días) y 3.- El día en que comienza y el día en que termina (ambos inclusive), la prórroga legal a que tiene derecho conforme al tiempo de la duración de la relación arrendaticia, de conformidad con lo establecido en el artículo 26 de la citada Ley.
Como lo he explicado en las redes sociales, este último dispositivo legal referido, prevé el lapso de prórroga legal a favor del arrendatario (caso que nos ocupa del local comercial).
Conforme a lo establecido por el artículo 25 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, siempre y cuando la duración del contrato de arrendamiento sea superior a los 6 meses, habrá prórroga legal para el inquilino (optativa) y que debe respetar el arrendador (obligatoria), la cual tendrá los lapsos de tiempo siguiente, según la duración de la relación arrendaticia, que paso seguidamente a relacionar.
Hasta 1 año: 6 meses
Más de 1 año y menos de 5 años: 1 año
Más de 5 años y menos de 10 años: 2 años
Más de 10 años: 3 años
Es importante señalar que el artículo 40 de la precitada ley, establece las causales de desalojo, y procedemos a reproducir textualmente su contendido (…”Son causales de desalojo: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2)cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos, b) Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana, c) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador, d) Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio, e) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado, f) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo, g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, h) Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros, i) Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
Finalmente amigos, en cuanto al procedimiento judicial a seguir, de acuerdo a lo establecido por el artículo 43 del referido instrumento legal, será el del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil.
Jesús Aponte / Abogado UCV
0412 2098199 – 0412 3622732
Le pregunto, puede el inquilino desocupar anticipadamente el local antes de vencerse el lapso del término? Evidentemente puede, pero ello no acarrea daños al arrendador por ese hecho que viola normas contractuales, ya que si el propietario no puede desalojar antes de, el inquilino tampoco debería sin pagar compensación. Una duda, si la puedes aclarar, agradecido
Buenos dias estimado doctor , di en alquiler un local comercial ,realice un contrato privado por un aNo , en una de las clausulas establece que sera destinado a una charcuteria y carniceria ,resulta que el inquilino ,esta vendiendo licores al mayor y detal ,casi como principal actividad ,cosa que yo no permiti en el contrato ya que a los lados del mencionado local esta una heladeria y al otro una fruteria ,el contrato vence en abril de 2.025 .como atacar el contrato para darle finiquito —
Tengo un local comercial sin contrato de arrendamiento si no verbal y no paga arrendamiento desde hace 2años y no me lo quiere entregar
buenas noches. es posible solicitar desalojo de un local comercial que tiene una alta deuda (equivalente a ma de dos meses de canon) de servicio publico como el IMA (instituto municipal del ambiente) por recoleccion de basura, servicio publico a nombre de la sociedad anonima arrendataria)
Por favor necesito ayuda me están botando de mi local me dieron 3 días por pagos pero tengo el dinero y no lo quieren soy mujer sola con una hermana enferma
Saludo, una asesoria. Alquile unas instalaciones para uso de una clinica. Despues de 3 años deciden retirarse. En ese tiempo hicieron unas modificaciones y ampliaciones.
Nosotros queremos que queden las mejoras, pero el inquilino quiere derribar para dejar la casa tal como estaba.
Que puedo hacer ?
SON CAUSALES DE DESALOJO: … g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, Si en un contrato de arrendamiento de uso comercial se señala que el contrato será a tiempo determinado y sin prorroga leal, debe el arrendatario desocupar el inmueble, aun cuando la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial señala Artículo 26. Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá *derecho a optar por una prórroga legal* que será *obligatoria* para el arrendador y *optativa* para el arrendatario…
Buenas noches. Alquile un local comercial para venta de pinturas para carros y luego que se instalaron las preparan en el local y venden thinner originando olores muy fuertes… Mi esposo, dos hijas y yo vivimos en la parte de atrás y nos estamos enfermando por esto. El inquilino al notificarle coloco extractores, le dijimos que no aguantamos, apenas tiene como dos meses funcionando y nos dijo que buscaramos abogado y que debíamos indemnizarlo por este tiempo…. Qué debemos hacer. Gracias..
buenas tardes, soy arrendatario de un local comercial actualmente poseo 3 meses de atraso y me están pidiendo que tome una decisión para entregar el local
la situación no ha estado fácil lo cual se los he manifestado y le he pedido unos días para cancelar,
legalmente que puedo hacer para mantenerme en el local ya que es mi única fuente de trabajo
tengo 7 años en el local
las modificaciones realizadas para adaptarlo a la actividad del negocio fueron realizadas a cuenta de nosotros acordado así por ambas partes por un monto de mas o menos 10000 $ para la fecha
actualmente el contrato esta vigente ya que fue hecho por 5 años y renovable por 5 años mas si no se culminada por acuerdo entre las partes