Estimados lectores y seguidores de esta página, primero quiero expresarles mi sincero agradecimiento por los excelentes comentarios en nuestras redes sociales, llamadas telefónicas y la confianza al encargarnos la solución de sus asuntos legales, y hago referencia a ello, porque el tema que les traigo hoy, surge precisamente de interactuar con un asiduo visitante de nuestras redes sociales, y gran comentarista en Instagram, quien nos pregunta, cual es la diferencia entre la comunidad de bienes entre los esposos (comunidad conyugal) y la comunidad de propietarios de bienes muebles o inmuebles (comunidad ordinaria).
Con la claridad y sencillez que nos ha caracterizado en el lenguaje legal que empleamos, a los fines de hacer lo más compresible posible la respuesta, les decimos, que ciertamente en ambas situaciones jurídicas están presentes al menos dos personas que son dueños en forma conjunta de un patrimonio y esa situación está regulada en nuestro ordenamiento jurídico.
En el caso que hoy comentamos, nos referimos a la comunidad ordinaria, que es aquella que surge por citarles un ejemplo cuando dos o más personas naturales o jurídicas adquieren un inmueble, correspondiéndole, si no hay convención en contrario, una participación sobre los derechos proindivisos igual a cada uno, llamado comunero.
La titularidad de la relación real puede corresponder simultáneamente a dos o más personas El tratadista Aguilar Gorrondona, nos ofrece una acertada definición. “Cuando dos o más personas son titulares a la vez del derecho de Propiedad o de otro derecho real sobre un mismo objeto en el mismo momento temporal existe jurídicamente una comunidad de bienes”.
Apreciamos, que en la comunidad, ese derecho subjetivo pertenece a varias personas a la vez, estamos frente a una situación jurídica de “cotitularidad”, y cuando esa cotitularidad se refiere a un derecho real, hablamos de comunidad.
Los artículos 759 y siguientes del Código Civil regulan la comunidad, veamos y el artículo 760 de dicho cuerpo normativo nos dice (…”La parte de los comuneros en la cosa común, se presume igual, mientras no se pruebe otra cosa. El concurso de los comuneros, tanto en las ventajas, como en las cargas de la comunidad, será proporcional a las respectivas cuotas”…)
Cuando varias personas (titulares), comparten una propiedad común, no puede una de ellas individualmente cambiar el uso previamente acordado, ni servirse de ella en contra del interés común de modo que impida a los demás comuneros servirse del bien común (artículo 761 CC).
Hace tres años aproximadamente, nos llegó un caso a la oficina, en que tres socios de una empresa, decidieron fuera de la actividad de la compañía que habían constituido, adquirir como personas naturales un terreno y la casa sobre el construida en Pampatar, estado Nueva Esparta, a los fines de alternarse entre ellos y sus respectivas familias las estadías los fines de semana, feriados y temporadas de vacaciones, siendo el caso que uno de ellos, no aportaba su tercera parte, en los gastos comunes generados por dicha propiedad. La situación se fue complicando con el paso del tiempo, pues las reparaciones de índole mayor y menor, pago de impuestos, cuotas ordinarias condominio y las extraordinarias del complejo habitacional, fueron incrementando la deuda del tercer comunero. La anterior situación nos llevó a considerar la posibilidad de demandar la partición y liquidación de la comunidad, pero agotando los trámites extrajudiciales, en una de las reuniones con el tercer cotitular y su abogada, llegamos a un acuerdo, en el sentido de que el vendía su tercera parte a los otros dos propietarios, por un precio razonable, previo descuento de los gastos que dejó de sufragar, sus intereses y honorarios profesionales causados a favor de nuestro escritorio jurídico.
El artículo 762 del referido Código, norma sobre la obligación que recae sobre los comuneros de contribuir de forma proporcional a su porción en los gastos necesarios para la conservación de la cosa común, quedándole la posibilidad al comunero no contribuyente, de abandonar su derecho en la cosa común.
Finalmente es pertinente aclarar que no significan lo mismo los términos comunidad y copropiedad, y a ello hago referencia, porque a diario se usan ambas expresiones como si significaran lo mismo y jurídicamente hay que referir, que la primera o es el género, mientras que la segunda, la especie.
En próximas entregas trataré otras derivaciones legales de este tema, el cual tiene muchas implicaciones jurídicas, que lo hace sin duda muy interesante.
Abogado Jesús Aponte / UCV
Postgrado Derecho Mercantil UCV
Profesor Postgrado USM
0412 2098199 / 0412 3622732