En las redes sociales apreciamos una multitud de ofertas referidas a ventas de inmuebles de todo tipo, oficinas, residenciales, vacacionales, locales comerciales, la gran mayoría patrocinados por firmas y personas serias y honorables, pero lamentablemente, se hacen presente en algunos casos, personas y organizaciones dedicadas a sorprender la buena fe del comprador incauto, para consumar a través de ofertas engañosas y toda una trama y artificios, estafas en muchas ocasiones representadas por desfalcos económicos de grandes proporciones, desapareciendo los aparentes vendedores repentinamente de la escena, sin poder ser ubicados ni en oficina, ni por vía telefónica, después de haber recibido pagos por tal concepto, quedándole únicamente al estafado, acudir al Ministerio Público o al Organismo Policial a interponer la denuncia penal del caso.
La primera recomendación a los potenciales interesados en adquirir inmuebles, es contar con un abogado de confianza con experiencia en el área inmobiliaria, en particular en todo lo relativo a investigación registral de documentación que acredite la propiedad legal del inmueble ofertado, así como los gravámenes que sobre el mismo existen, bien por vía particular, como lo serían hipotecas, o por vía judicial, embargos ejecutivos, o medidas cautelares como de prohibición de enajenar y gravar, resultando vital, investigar la identidad del vendedor y si actúa en nombre propio o en representación del propietario, indagar sobre su historial en el mercado inmobiliario, a los fines de minimizar en lo posible el riesgo de estafa en la operación.
Cuando a nuestra oficina llegan personas solicitando este tipo de asesoría legal, lo primero que recomendamos es que uno de los asociados de la firma realice la investigación registral del caso, partiendo de la documentación del inmueble que nos hagan llegar, en tal sentido se verifican los libros, protocolos y tomos en la Oficina de Registro Inmobiliario de la jurisdicción del inmueble y verificamos la información antes mencionada.
El Código Penal en sus artículos 462 y siguientes trata el delito de Estafa, y muy en particular en el artículo 463 encontramos referencia a la estafa cuando el sujeto activo delictual interviene en el negocio inmobiliario ofreciendo en venta inmuebles, veamos: Artículo 462 (…”Incurrirá en las penas previstas en el artículo 462 el que defraude a otro: 1. Usando de mandato falso, nombre supuesto o calidad simulada, 2) Haciéndole suscribir con engaño un documento que le imponga alguna obligación o que signifique renuncia total o parcial de un derecho, 3)Enajenando, gravando o arrendando como propio algún inmueble a sabiendas de que es ajeno, 4)Enajenando un inmueble o derecho real ya vendido a otras personas, siempre que concurra alguna de las siguientes circunstancias: a) Que por consecuencia del registro de la segunda enajenación fuere legalmente imposible registrar la primera, b) Que no siendo posible legalmente el registro de la segunda enajenación , por estar registrada la primera, hubiese pagado el comprador el precio del inmueble o derecho real o parte de él, 5) Cobrando o cediendo un crédito ya pagado o cedido, 6) Enajenando o gravando bienes como libres, sabiendo que estaban embargados o gravados o que eran objeto de litigio”….)
La práctica profesional nos ha demostrado, que el estafador en las operaciones inmobiliarias se vale de muchas estrategias, artificios y mecanismos para sorprender la buena fe del interesado en la compra del inmueble, lo que hace en provecho propio o de terceros que forman parte de una organización delictiva, pero hemos observado, que un aspecto crucial lo representa la cuenta a donde se van a enviar los fondos económicos, generalmente de gran magnitud, porque es allí donde provocan el fraude en la transferencia, es decir, suministran una cuenta bancaria la mayoría veces extranjera, perteneciente a persona vinculada a la organización delictual, y una vez recibido el dinero, suelen desaparecer los oferentes del inmueble, sin dejar rastro alguno.
En tal caso, debe actuarse con la celeridad que el caso amerita, a los fines de interponerse la correspondiente denuncia que comentamos al inicio.
La mejor opción para prevenir estos fraudes, es llamar a su abogado, para que participe activamente en la negociación, requiriendo del vendedor, toda la documentación relacionada con la titularidad legal del inmueble, así como su revisión en la Oficina de Registro, y una vez, que la opinión legal sea favorable, proceder a realizar los pagos, bien sea una primera parte como arras en un Contrato de Opción de Compra, o el precio total al momento de firmarse la venta en la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva.
Jesús Aponte / abogado UCV 0412 2098199
jesusaponte@abogadovenezuela.com