Amigos lectores, nos llegan consultas sobre desalojos de viviendas cedidas en arrendamiento con la explicable preocupación de los propietarios-arrendadores, ante las noticias e informaciones que circulan por los medios de comunicación acerca de su suspensión.
Cuando tratamos este punto tenemos que remitirnos forzosamente a la decisión N° 1171 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 17 de agosto de 2015, bajo la ponencia de la Dra. Gladys María Gutierrez Alvarado. Se trató de una acción de protección de derechos e intereses colectivos y difusos, en que el jurisdicente constitucional otorgo medida cautelar mediante la cual se suspende el desalojo forzoso mientras la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) provea refugio o una solución habitacional o se compruebe que el inquilino tiene un lugar de habitación, lo cual en la práctica se traduce en una carga probatoria para el Propietario – Arrendador, que a través de su interpuesta representación judicial consigna ante el Organismo en referencia, copias certificadas del documento de propiedad de algún inmueble donde aparece como propietario el inquilino demandado y una Inspección Judicial con el auxilio de experto fotógrafo, para evidenciar o que el inquilino está ocupando el inmueble, o que el mismo se encuentra desocupado.
Sobre esta decisión y en particular, la medida cautelar “en comento”, ha surgido controversia y ha sido campo fértil para la discusión jurídica, cuando los propietarios han elevado su voz de protesta, al considerar que dicha limitante para obtener la desocupación de su inmueble, representa un irrespeto al derecho de uso y disposición de su propiedad, que puede estar transitando un proceso judicial de desalojo que se detiene indefinidamente en el estado de ejecución de la sentencia que lo acuerda, sin recibir ninguna clase de resarcimiento económico.
Hemos mencionado al SUNAVI, y además de ser la Superintendencia en la materia arrendaticia de vivienda, debemos dejar claro como podríamos conceptualizarla como un Organismo creado con la finalidad de resolver y servir de mediador y conciliador en los conflictos que surgen entre arrendadores y arrendatarios con base a la importante función que representa el inmueble arrendado en favor de la familia y para la sociedad. También actúa en la parte regulatoria del canon en los contratos de arrendamiento de vivienda.
Finalmente es importante hacer notar, que ante inquilino incumplidor de sus obligaciones contractuales, como sería el impago de las mensualidades de alquiler o canon, el propietario antes de proceder a la demanda judicial de desalojo, está obligado primero a agotar el procedimiento ante el SUNAVI, mediante una solicitud debidamente fundamentada, y el organismo en referencia mediante un procedimiento, algunas veces largo, procederá a notificar al arrendatario para que en presencia del solicitante y del funcionario respectivo, se procure mediante varias reuniones, la conciliación de las partes. Asimismo, el organismo acuerda inspecciones en el inmueble arrendado y el examen y revisión minucioso de los elementos documentales aportado por las partes. Si la parte arrendataria no cuenta con abogado, el organismo procederá a designarle un defensor, a los fines de garantizar el derecho a la defensa y el equilibrio de las partes en el procedimiento. Al final el organismo tomará una decisión acerca de si es o no procedente el desalojo solicitado, pero aquí debe quedar claro, que se trata de la habilitación administrativa, para que el propietario pueda acudir a la sede jurisdiccional para demandar el desalojo correspondiente, y sin esta habilitación la demanda no será admitida.
Jesus Aponte Abogado UCV
Postgrado Derecho Mercantil UCV
Profesor de Postgrado USM
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