Es perfectamente posible la venta de un inmueble gravado con hipoteca, pero ello tiene sus implicaciones legales y riesgos que conscientemente debe asumir el comprador.
El documento debe mencionar el gravamen que pesa sobre el inmueble, debido a que en el caso de no mencionarse, la Oficina de Registro Inmobiliario lo hará saber con todos sus detalles y especificaciones al comprador, estamos hablando del grado de la hipoteca, identificación del acreedor (persona jurídica o natural) y por supuesto, el monto.
Recordemos lo que es la hipoteca, y en tal sentido el artículo 1.877 del Código Civil establece su definición (…”La hipoteca es un derecho real constituido sobre los bienes del deudor o de un tercero, en beneficio de un acreedor, para asegurar sobre estos bienes el cumplimiento de una obligación. La hipoteca es indivisible y subsiste toda ella sobre todos los bienes hipotecados, sobre cada uno de ellos y sobre cada parte de cualesquiera de los mismos bienes. Está adherida a los bienes y va con ellos, cualesquiera que sean las manos a que pasen”…)
De lo expresado se derivan las siguientes consecuencias para el comprador del inmueble con hipoteca:
Primero: Si el titular primario del gravamen ha incumplido con los pagos (generalmente se conviene en dos o más), el comprador puede indudablemente verse perjudicado al trabarse ejecución judicial de la hipoteca.
Segundo: Se requiere el consentimiento expreso del adquirente acerca del riesgo asumido, así como de la obligación propia de continuar pagando so pena de ejecución, cuando ha comprado con solvencia en los pagos previos del vendedor.
Para terminar estos comentarios, vamos a mencionar los elementos característicos de la garantía hipotecaria:
Primero: El contrato de préstamo, que en la mayoría de los casos es otorgado por una entidad bancaria, para la adquisición del inmueble (totalidad o parte del precio).
Segundo: La garantía hipotecaria, representada por el inmueble, sobre el cual se cobrará el acreedor para el caso de incumplimiento en los pagos por parte del deudor, lo cual se materializa con una demanda judicial de ejecución y consecuente remate del inmueble.
También les comento que si vencida la obligación garantizada con hipoteca, el acreedor no ejecuta judicialmente su cobro por un lapso superior a veinte años, a tenor de lo previsto por el artículo 1908 del Código Civil, opera la extinción de la hipoteca, lo cual habrá que hacer valer ante los tribunales mediante la correspondiente demanda de extinción del gravamen por la consumación del expresado hecho.
En futuros artículos, abordaremos otros temas acerca de la hipoteca.
Jesús Aponte – abogado UCV
Postgrado Derecho Mercantil UCV
Profesor de Postgrado USM
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