Hoy les vengo a hablar del contrato de Opción de Compra, y comenzaremos por tratar de definirlo… “Es un contrato por el que durante un tiempo estipulado, una parte llamada promitente-vendedor (oferente) se obliga a vender a otra llamada promitente comprador (optante) un inmueble por un precio convenido, siendo potestativo para el promitente comprador comprar o no”
Y es aquí donde surge un punto muy importante, y es, si el contrato se redacta de tal forma que ambas partes de obligan a cerrar la operación de venta, ya no estamos hablando de un contrato de opción de compra, sino de una verdadera venta
Por otra parte, no es que, no implique consecuencia el hecho que el optante manifieste su decisión de no comprar, hay una consecuencia importante representada por una penalidad y es la Cláusula Penal que debe incluirse en este tipo de contrato. Al retractarse El Optante de la compra, el monto que dinero que el haya adelantado imputable al precio, llamado “arras”, queda en poder del Oferente.
A su vez, como esta penalidad es de carácter recíproco para las partes, si la voluntad del Optante es comprar y por hecho imputable al Oferente, la negociación no se perfecciona con su firma en la Oficina de Registro Inmobiliario en el tiempo convenido, El Oferente deberá devolver al Optante “las arras” más la cantidad de dinero prevista como cláusula penal.
En nuestra práctica profesional nos llegan casos en los que unas veces incumple El Optante, y otras El Oferente, y se trata de una acción judicial fundamentada en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente (…”En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos vasos si hubiere lugar a ello”…)
Estimados lectores, en época de alta inflación hemos recibido a Optantes que nos han expresado que la voluntad del Oferente no es vender, porque le ha realizado una nueva propuesta con aumento de precio alegando el hecho inflacionario, a lo cual les hemos respondido, que el contrato es ley entre las partes, y no puede modificarse por la voluntad unilateral de una de ellas. Recordemos el contenido del artículo 1.159 del Código referido (…”Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas en la Ley”…)
El porcentaje mayoritario de optantes, nos expresa su voluntad de demandar el cumplimiento del contrato, y ello es explicable, sobre todo en los casos en que hemos recibido a matrimonios jóvenes, que nos relatan el esfuerzo que les representa la adquisición de una vivienda propia con los ahorros producto del esfuerzo del trabajo y muchas veces con la ayuda de sus respectivos padres, por lo que, no quieren desistir de la operación de compra, que ya se convierte en un proyecto de vida. En este caso nos ha correspondido demandar el cumplimiento de contrato, con los daños y perjuicios respectivos.
Finalmente les dejo un modelo de redacción de Cláusula Penal: (…” El Promitente declara haber recibido en este acto de El Optante, mediante (forma de pago) a su entera satisfacción la cantidad de ( ) en concepto de garantía. Se conviene que si El Optante, por su culpa o negligencia o por cualquier otra causa, no diere cumplimiento a las obligaciones que por este documento asume, y en especial la contenida en la Cláusula Segunda de este documento, dentro del plazo estipulado en la Cláusula Cuarta, deberá pagar a título de Cláusula Penal y como indemnización por daños y perjuicios al Oferente la cantidad de ( ) constituyendo esta garantía de pago la cantidad recibida; en este caso El Oferente podrá retener para sí la suma de ( ). Igualmente, si el incumplimiento fuese imputable al Oferente, por su culpa o negligencia, esta quedará obligada a pagar a El optante, por el mismo concepto de daños y perjuicios como Cláusula Penal, la misma cantidad de ( ), así como a devolverle en forma inmediata la referida suma de ( ) recibida en concepto de garantía”…)
El equipo legal que dirijo, está a sus órdenes para todo lo relacionado con la redacción de Contratos de Opción de Compra, con un clausulado que representa seguridad para ambas partes, o bien para el caso en que sea necesario demandar su cumplimiento o resolución con los correspondientes daños y perjuicios ante los Tribunales competentes.
Abogado Jesús Aponte
Egresado UCV
Postgrado Derecho Mercantil UCV
Profesor de Postgrado Derecho Mercantil USM
+58 0412 2098199 0412 3622732
jesusaponte@abogadovenezuela.com